现在是买日本房产的“好时机”吗？

现在是买日本房产的“好时机”吗？

邹城房产网,淘宝网房产,保利房产　　疫情持续、旅业受挫、进出口逆差持续创新高、日元贬值……不少外部不确定性的作用下，

　　今天，米宅酱拿到日本大型房产投资机构乐待的调查结果。今年7月，他们对日本当地384位房产投资者进行调研，简单直接地问，“这半年来，您感觉房价上涨了吗？”“现在是买的时机吗？还是卖的时机？”

　　这些日本投资人会怎么说？一起来看看！（米宅酱立牌声明：内容为调查结果，不构成投资建议）

　　在国内，我们看到很多自媒体回顾日本上世纪末的那场资产泡沫破灭，国内不少人认为日本的房价是下跌的，然而这个问卷却给出了不一样的答案。

　　根据健美家与乐待等机构的房地产市场调查，2022年4月至2022年6月，所有一栋式AP、一栋式公寓和单独公寓的房价均较上一季度上涨。

　　问卷调查结果显示，67.3%的受访者回答投资性房地产价格整体较半年前“大幅上涨”或“小幅上涨”。

　　另一方面，仅6.4%的人回答“大幅减少”或“有所减少”，27.3%的人回答“趋于平缓”。

　　细分到各类别来看，超过60%的投资者认为，一栋式AP、一栋式公寓和多单元公寓的价格大幅上涨，或有所上涨。

　　而对于投资用一户建（上图最后一个），58.6%的受访者回答“大幅增加”或“小幅增加”，低于其他房型。

　　回答“你觉得现在是买投资房的好时机吗？”中，24.6%的人回答“是时候买了”或“如果有的线%的人说“买或不买都说不准”。另一方面，39.2%的人回答说“现在不是购买的时间”。

　　回答“购买时间”的人给出的最常见的原因是，“未来房价会上涨”。其次还有人提到低利率和容易获得贷款。

　　“我认为通货膨胀会进一步增加，房价会上涨，而且利率可能会上升。所以如果你能早点买，你应该买。”（新泻县，投资历史5-10年）“由于日元贬值，我们预计随着更多外国投资者进入市场，价格将会上涨。”（东京，5-10年的投资经验）“如果有好的房产，最好买它，同时可以低利率获得贷款。”（东京，3-5年的投资历史）“目前国内的金融机构在融资上表现出一定程度的积极性。”（神奈川县，投资历史5-10年）

　　“还是很贵。我觉得能便宜点就不错了。”（东京，投资资历10-20年）“（以当前价格）很难确保可观的收益。”（东京，投资历史1-3年）

　　而对于如今房价高涨的这一话题，有人说“房价上涨了，所以最好不要买”，也有人说“最好在未来价格进一步上涨之前买入。”

　　相对较少的投资者肯定地回答“买入”，又有多少投资者认为现在是时候“卖出”？

　　在回答“您认为现在是时候出售房产了吗？”的问题时，50.4%的人回答“是时候出售了”，而有38.1%的人回答“不确定”。

　　认为是“卖的时机”的投资者，给出的理由诸如“由于房价上涨，很容易获得资本收益”，以及“投资者预期的当前市场收益率正在下降”等理由。

　　“出售持有了5-10年、产生了资本收入，并且在行情高时抛售是有利可图的。”（东京，3-5 年投资）“由于整体市场价格上涨而收益率下降，我认为最好在预期收益率低时出售”（东京，3-5年投资经验）“日元贬值，海外投资者容易购买。”（埼玉县，投资历史5-10年）

　　除此之外，还有一种观点认为“现在是出售不太受欢迎的房产的好时机”（石川县，10-20年的投资历史），支撑这一观点的论点是——即使因房价飙升而收益率降低的房产，也更容易找到买家。

　　那么，这近400名日本本国投资者又对未来抱有乐观还是悲观预期呢？来看看他们怎么回答“你认为未来楼价会怎样？”的问题。

　　这当中，超过一半的投资者预计房地产价格将继续上涨。此外，30.6%的人回答会保持不变，而14.6%的人回答会显著或轻微下降。

　　选择将“大幅涨价”或“略微涨价”的投资者预计，当前材料价格的飙升和外国投资者的涌入将继续。

　　“除了高昂的原材料价格、飙升的人工成本、增加的物流成本外，我认为由于日元疲软，整体成本会增加。”（大阪府，投资历史10-20年）“购买日本投资房产的愿望正在增加，特别是在富有的外国人中。日本人也可以以低利率借款，因此这种趋势可能会持续一段时间。”（兵库县，不到六个月的投资历史）“公寓之前已经涨了很多，所以现在大概率横盘。我不知道一户间的情况，如果货币宽松继续下去，我认为基础会更好。”（神奈川县，投资资历10-20年）

　　另一方面，回应市场将持平或大幅/小幅下跌的投资者们则认为，市场走势将停滞不前，日本经济未来可能会发生变化。

　　“新冠疫情卷土重来，市场动向可能停滞”（冈山县，投资历史10-20年）“（房地产价格）太高了，我认为作为投资的吸引力正在减弱”（石川县，1-3年的投资经验）“由于木材冲击逐渐平息，木材市场走低，所以我认为新建木造房屋的价格会下降”（神奈川县，投资历史 1-3 年）“因为通货膨胀，会增加对加息的担忧”（神奈川县，投资历史5-10年）

　　以上是来自日本各个地区不动产投资者的看法与感受，我们由此提出几点可能趋势：

　　第一、房价上涨确实正在发生。相比于我们看各大不动产研究机构给出的“预测数据”，实际操作者们确实也感受到了成交价的上涨。这是多方面因素助推下的结果，包括通胀、人工费上涨、日元贬值等。

　　第二、货币贬值会带来房价上涨。包括日本的房产对于海外投资者而言更便宜了，以及日本较宽松的金融货币环境，资金涌入日本优质的核心资产是近来的现象，也助推房价上涨。

　　第三、卖房情绪浓厚。相比于仅有20%多的投资者认为当下是“买的时机”，超过一半的投资者认为是时候卖出了，日本当地“卖”的市场氛围浓厚。可以预期后续市场上会陆续出来不错的物业，解决当下“房源荒”的现状。