房地产评估南通房产局

房地产评估南通房产局

南通房产局,房产估价师,湖南省房产局　　房地产评估全名房地产价格评估，就是对房地产进行评估，也就是说由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，等作出的估价、推断与判断。

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　　房地产征收评估由征收部门委托评估机构，开展前期调查，对被征收房屋进行评估，对征收补偿资金进行概算。

　　房地产评估方法有以下几种方法： ①成本法。房地产成本评估分为两部分，一是土地成本积算法，对合法取得的土地成本进行核算，将取得的利润积累，得出土地使用权价值，另一种是房屋重置成本法，将房屋按照当下市场标准核算成本，要考虑开发商的利润，两者相乘得出房屋总价。 ②市场比较法。将评估的房产，与已经成交或评估过的同类产品进行比较，将各因素数量化，得出房产的实际价值，注意对比的房产必须是相同用途，相同情况做什么呀这几天？。 ③剩余法。一般用于单项房产价值评估，单项土地使用价值评估，总价等于土地价值加房产价值，只要知道其中一项的价值，就能推算出另一项。 ④收益法。因为不定因素比较多，不同地区和不同的房产都会影响收益率，根据收益来推算该房产的价值。

　　①征收中的评估 征收实施之前，由征收部门委托评估机构，开展前期调查，进行评估，对征收补偿资金进行概算，在征收实施时由评估机构，对委托被征收房屋整体评估。 ②如何选择房地产评估机构 由被征收人协商选定，协商不成，通过多数决定，随机选定等方式确定，房地产评估机构由被征收人选定。 ③房地产评估应遵循哪些原则 合法性，即房地产估价对房地产合法使用，和合法处分为基础，要估算被征收房屋的最佳用途。 ④房地产估价应遵循哪些程序 选定房地产价格评估机构，签订房屋征收评估委托合同，明确估价基本内容，定评估作业方案，实地勘查评估对象，选定评估方法，分户初步评估结果的提交和公示，估价材料归档。 ⑤对被征收房屋价值进行评估 应考虑如下因素，被拆迁房屋区位基准价，以房屋所有权证书上的用途，产权证的建筑面积或是实际测量面积。

　　房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间**可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。三通一平指水、电、道路通，土地平整。七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。出让地价、转让地价和其他地价。房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的**低价格，亦称起叫价格(简称起价)。补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。折叠编辑本段评估类型1、一般评估:这类评估一般是在交易双方发生分歧意见或有争议时，求助于评估机构，以解决分歧和争议，使之趋于一致的手段，一般不具备法律效力，是参考性评估，它反映的是某一地域、某一时间点、某一特定物业一般的价值水平。2、房地产抵押贷款评估:这类评估是购房者寻求金融支持时，对自己所抵押的房屋的价值而进行的评估，它必须由金融部门指定或委派的评估机构进行评估，评估一经确定，具备法律效力、形成法律文件、对双方有约束力。这种评估值一般较低。3、特定评估:这种评估是房地产交易管理部门，对买卖双方交易价格明显低于市场价格水平而做的评估，为了求其公正合理，须采用两种以上的评估方法进行评估，评估结果一经确定，具有法律效力，交易双方须按确定后的评估值，计算缴纳税费。折叠编辑本段评估原则1、供需原则:商品的价格由该商品供给和需求的均衡点来决定。供小于求时，则价格上升，否则下降。房地产的价格由类是房地产的供求状况决定。2、替代原则:在同一市场上效用相同或相似的房地产，价格趋于一致。3、**有效使用原则:以**佳使用所能带来的收益评估房地产的价格。4、贡献原则:它是收益法和剩余法的基础5、合法原则:房地产评估要在法律规定的条件下进行。测算房地产的纯收益时，不能以临时建筑或违章建筑的收益为测算基础。6、估价时点的原则 :估价时点又称: 估价基准日、估价期日、估价时间，是一个具体的日期，通常年、月、日表示，估价额是该是该日期的价格。 房地产市场是不断变化的，房地产价格有很强的时间性，它是某一时点的价格，不同的时点，同一宗房地产往往会有不同的价格，也就是说，估价实际上只是求取某一时点上的价格，所以估价一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。[编辑]房地产评估的程序1、明确评估基本事项明确评估目的:在受理评估业务时，通常由委托方提出评估目的，并将评估目的写在评估报告上。了解评估对象确定评估基准日:常以年、月、日表示签订评估合同:它包括评估对象、评估目的、评估时点、评估收费、双方责任、评估报告等事项。2、制定工作计划3、实地查勘收集资料:实地查勘是房地产评估工作的一项重要的步骤，并要做记录。4、测算被评估房地产价格:为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。5、综合分析确定评估成果6、撰写评估报告折叠编辑本段评估方法折叠成本法(1)成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。(2)重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

　　造价做起来很麻烦，计算的数据不是很大的，但是计算规则等等很麻烦，做的熟练了就好了，房地产经营与估价学习的主要内容有；房地产策划，房地产经纪人概述，建筑制图，房地产估价，工程经济学，房地产投资分析，等等，个人感觉造价比这个专业好

　　你好，在没有取得房地产评估师这一职称前，可以称为房地产评估员。它的职责是：根据委托方提出的要求，明确估价的目的、估价对象的物质实体状况和权益情况及估价的时点，并与委托方达成一致；对估价项目进行分析，拟定估价作业方案；到估价对象现场勘察，搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理；检查特性，考虑因子例如市价、位置和大楼或者重置成本确定评价价值；确定估价结果，撰写估价报告；对业主解释确定的价值；评价和税款的问题通知；对有关该估价项目的一切资料进行整理、归档和妥善保管。编辑本段职业要求：教育培训：房地产相关专业本科以上学历；房地产估价师执业资格认证。工作经验：2年以上房地产行业工作经验；熟悉当地房地产价格行情。

　　你好，在没有取得房地产评估师这一职称前，可以称为房地产评估员。它的职责是：根据委托方提出的要求，明确估价的目的、估价对象的物质实体状况和权益情况及估价的时点，并与委托方达成一致；对估价项目进行分析，拟定估价作业方案；到估价对象现场勘察，搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理；检查特性，考虑因子例如市价、位置和大楼或者重置成本确定评价价值；确定估价结果，撰写估价报告；对业主解释确定的价值；评价和税款的问题通知；对有关该估价项目的一切资料进行整理、归档和妥善保管。编辑本段职业要求：教育培训：房地产相关专业本科以上学历；房地产估价师执业资格认证。工作经验：2年以上房地产行业工作经验；熟悉当地房地产价格行情。

　　房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间**可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。它实质上不是估价人员的定价，而是模拟市场价格形成过程将房地产价格显现出来，它具有专业性、技术性、复杂性，是科学、艺术和经验三者的结合。房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。

　　房地产评估有时是必须的。所谓必须评估是指国家有法律规定的，一般说来，涉及到房地产的产权变化如转让、抵押、拍卖及拆迁补偿等情况，或者向有关机构缴纳税费时，都是要评估的． 在办理过户，缴纳契税时，有的交易双方为了少交契税，存在不真实申报成交价的情况，这时，政府部门会要求评估出一个合理的价格，而且，政府规定，当交易价格明显低于市场价时，政府有优先购买权。

　　作为一个房产卖家，了解你所销售房产的当地市场是有好处的。例如，了解该地区的平均房价、房屋通常在市场上出售的时

　　房地产评估，通常出现在需要申请贷款或者卖房的时候，不过有时在发生纠纷时，也会牵扯到房地产评估。房地产评估的全称是房地产价格评估，顾名思义，就是对房地产的价格进行估价。不过可能大家还不太清楚如何进行房地产评估，房地产评估存在的意义是什么？接下来，小编就给大家一一解释。

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