美国房产投资： 价低税多首付3成 留意房产税

美国房产投资： 价低税多首付3成 留意房产税

石家庄新房产,房产公正抵押,湘潭房产信息网　　（来源：理财周报）在美国买房不等于移民，独栋别墅拥有土地的产权，价值，房产税每年1%-3%

　　中国人已取代了欧洲人，成为美国房地产市场的第二大买家。据全美房地产经纪人协会去年公布的一项数据显示，2012年中国购房者在美国房地产市场全年共投入约90亿美元，仅次于加拿大。

　　不少中国投资者在美国买房，可能只是为了打通海外投资渠道，可能只是为了解决国外留学子女的住房问题，也许只是为了个人商务往来和休闲度假的便利。

　　然而，无论如何，在美国买房，都会遇到一系列问题，诸如绿卡、基本流程、买房和养房的费用等琐碎的问题。那么，在美国买房究竟有哪些需要注意的细节呢？

　　其实，美国拥有相对成熟的市场经济，对国外投资者持欢迎态度。同时，法律公开透明，其买房程序和手续甚至比国内还简单，只要你拥有中国护照，就能够完成整套购房交易流程。因此，即便你没有绿卡，通过传真完成交易即可。

　　既然，买房不需要绿卡，所以买房与移民美国没有直接关系。国外公民只需要提供身份证明和合法入境美国的签证就可以在美申请购买住房。

　　不过，要想取得美国绿卡，在购买除划定的区域外，外国公民在此区域购买50万美元房产后，仍需要向当地提供10人以上的就业计划，如果无法提供10人以上的就业计划，则难以申请到绿卡。

　　此外，美国房地产市场的房屋种类繁多，最主要的是独栋别墅（house），联体别墅（town house），公寓（Condo）。对投资者而言，独栋别墅投资价值，公寓的投资价值。

　　根据过往30年美国公寓价格的变化情况可知，公寓建成之后，价值会逐年递减，由于美国人工费用高昂，老旧的公寓需要花不菲的金钱去维护，所以超过25年房龄的公寓基本无人问津。

　　而独栋别墅虽然也有年久失修等问题，但是，别墅下面的土地是产权，土地则在不断。因此，独栋别墅对于投资者来说，投资价值。而美国的土地所有权分为地下、地面和地上空间“三权”，地下包括资源开采权，地上包括建筑物的容积率一级容积率范围内空间设定的通过权。

　　关于买房的手续，由于美国每个州的法律法规都不一样，因此，所需手续、材料也不尽相同。

　　首先，买家要确定买房的城市和地区，这点显而易见。其次是选择经纪人，经纪人服务是免费的，一般是卖主付买卖双方的经纪人。

　　如果你需要申请贷款，你需要填写一份买主经济状况表，经纪人会根据你的经济状况向贷款公司要贷款预审批准书。

　　一般来说，需要申请贷款买房的要比一次性付清的所需材料更多，手续更复杂，时间也会更长。现金付款最短2个星期即可办完所有手续，贷款一般需要2个月的时间。

　　此外，没有绿卡无法从任何大银行获得贷款，不过可通过外资银行，在首付30%以上的前提下，可以获得贷款，利率一般在3%到5%之间。

　　经纪人会根据你的要求，为你寻找合适的房子。在选定好房子后，经纪人便会进行市场分析，帮你确定价格，准备报价合同。

　　如果双方达成协议，合同签字后就会生效。成交后，你需要进行房屋检查，如白蚁检查，条款有效期为7天，7天内，买主有权以任何一项检查不合格为由取消合同或者要求卖主出线维修处理。

　　在付款方面，可采用多人多次回款的方式进行，如果40万美元的房子，每人一年的回款额度为5万美元，可用8个人的名义汇到美国。

　　此后，你还需要购买保险，加州法律规定买房时必须购买火险，还需要到政府注册的地产公证处过户。

　　不过，在美国，你需要每个月对房子进行定期清洁、剪草及维护，否则，你很可能会遭到罚款。除了这种微不足道的罚款外，在美国购房，涉及的税款可不是一个小数目。

　　首先，大头是房产税，而这个税也使得国内投资者对美国房产望而却步。房产税也称为物业税或简称为地税，是地方针对房地产征收的郡税、市税、学区税的总称。房产税在美国每个州和地区都不一样，不过一般在1%至3%之间。政府会对每个房子进行评估，然后根据评估计算房产税。

　　当然，在算上房产税后，比起国内只有70年使用权的房子，依旧是物超所值。而且，美国政府的财政收支透明，每个缴纳房产税的个人，每年都会收到政府的报告单，多少钱用于建设学校，多少用于治安，多少用于基础设施建设，都一清二楚。而房产税使得纳税人可以享受美丽的环境、优质的教育、良好的治安，这些因素又可以反过来，使得房子不断。

　　除了房产税，在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然灾害多发的地区，还需要买上一份额外的自然灾害险，比如加州要买地震险，部分南方城市要加买飓风险。

　　此外，还有小区费和物业费，一般用来支付小区公共设施建设和维护，根据小区服务不同，费用从每年150美元到每月300美元之间。物业费主要针对公寓，物业费每年只有一到两百美元，不过，也有一些新的别墅和年代久远的公寓，这两者都可能产生较高的物业费，费用在每年3000到5000美元之间。

　　（来源：会计网）美国的中产家庭拥有一套自己的房子并不是特别困难的事情，但是美国的中产家庭却很少拥有多套房子或者把房子作为主要的投资渠道，因为要缴纳房产税。但是，如果你知道美国的房产税，主要是用于教育支出，那你或许会对这个税种肃然起敬。

　　“美国的房产税是以学区政府为单位的，它也是美国的公共教育开支的来源之一。”曾在美国生活多年、任教于明尼苏达大学公共管理学院的聂爱军表示，理解美国的房产税，首先要了解它的功能，它是为所在的学区提供教育经费来源，因此房价高的学区，自然会配备比较优质的学位，大部分人也就心甘情愿缴纳这样的房产税。

　　聂爱军表示，他在明尼苏达州住的时候，所买的房子房产税税率2％左右，这样一套大约15万美元的房子，一年缴纳约三千美元的房产税，对于一个年收入在8万-10万左右的中产家庭来说，负担并不算太重。更主要的是，小孩子在这个学区读书，可以享受完全的义务教育，而美国的教育支出是按照人均标准来算，同一个学区一般学校的质量不会有太大差别，都可以实现就近入学。

　　聂爱军表示，“大多数人买房子都用贷款，因此房产经纪公司会在每个月帮你扣缴房产税，但是这部分支出和贷款利息一样，都可以抵扣一部分个人所得税的税额。这也是美国的税收政策比较合理的地方。甚至大学生如果租房子的话，因为属于低收入人群，房租里面包含的房产税还会得到返还。”

　　美国基础教育公立学校的经费来源中，房产税占了45％-50％，其余45％左右由州政府承担，而剩余的约8％左右是联邦政府承担，当然这会导致地区之间教育资源不均衡的问题。

　　但是不管房产税是高是低，都是自己所在地方政府经过投票决定的。而房产税太低的地方，不一定是人们愿意待的地方，因为这些地方的教育水平与住户的素质也不会太高。

　　美国的房子虽然需要缴纳固定的房产税，但是这部分支出会被计算到每个家庭的个人所得税中的支出中。比如一个中产家庭收入15万美元，需缴纳的个人所得税率大约在20％左右，但其需要缴纳的个人所得税的部分，可以减去买房的贷款支出以及房产税的支出再扣税，因此也有许多家庭即使有能力还款，也还会继续使用房产贷款，或者贷款还的差不多了还可以进行二次贷款，拿回一部分现金。

　　在美国不会有人炒房，投资房产不是一件合理的事情，因为一个人拥有几套房产，每年需要缴纳的房产税加起来是一笔不菲的费用。

　　美国税务专家吕旭明表示，美国房产税各州甚至各个学区都有所不同，通常在1.5％-3％，超过百分之二点几就算是比较高的税率了，只有纽约州等少数地区房产税会达到3％。而房产税的税基是以买房时候的成交价为准，如果房子经过两三年估值变化比较大，会由当地的专业组织进行评估，然后按照估值进行缴税。

　　一些价格特别高的豪宅，政府会征收奢侈税，一些明星的房产年缴税额超过100万美元。

　　在美国，缴税被视为天经地义的事情，房产税也不例外。聂爱军称，如果房子长时间没缴纳房产税，除了补交罚款之外，还有可能被政府强制拍卖，缴税负之后的余款再还给业主。

　　当然，由于大部分人买房都是量入为出，买得起也意味着交得起税，不过如果一个人突然失去收入，或者收入大幅下降，房产税也会是比较大的负担。2008年的经济危机，由于付不起利息和房产税的人大有人在，一些老年人退休之后，会选择将房子卖掉，入住老年公寓，目的是减少税务开支。

　　聂爱军表示，在美国，独栋别墅没有物业管理费，但联排别墅或公寓则会有物业管理费。虽然没有小区物业管理处的概念，但并不意味着可以对自己的房子为所欲为，连改变房子的颜色都需要征得小区自治委员会的同意。