日本征收房产税是导致房地产业极速衰落的主因吗？

日本征收房产税是导致房地产业极速衰落的主因吗？

中心房产,新房房产,房产微博　　一衣带水的东邻日本，与我国同处东亚经济圈内，文化渊源一脉相承，在资源环境、理财观念上，比起欧美国家，两国有更多相似之处。日本早已是富裕发达的资本主义国家，其房地产发展历程无疑对正走向工业化-后工业化进程的我国具有借鉴意义。特别是眼下风口浪尖的房产税，东瀛日本已经趟过一条不算短的道路，更有参考价值。

　　中心房产,新房房产,房产微博日本战后房地产市场最大的特征是两次房地产大起大落。第一次在房地产市场短暂回调后，重拾上涨；第二次却使日本陷入“失去的二十年”。日本两次房地产危机，一次被时间消化，一次终结了黄金时代。

　　第一次危机（1955-1974）：产生于日本快速工业化时期对土地激增的需求。日本工业经济1950年开始高速发展，带动工业用地价格大涨；1965年后日本调整产业结构，以金融服务业为代表的第三产业兴起，叠加城市化快速推进、战后“婴儿潮”进入置业高峰，住宅和商业用地供不应求。在工业化和城市化双重推动下，1955-1974年全国城市地价指数上涨28倍、六大城市上涨34倍。

　　受加息和土地税收改革双重冲击，1974年地价下跌，但在1976年之后重拾涨幅。1973年石油危机引发日本国内恶性通胀，央行多次加息，地价上涨势头减缓。在一系列收紧措施出台后，1975年全国和六大城市地价指数分别小幅下跌4.4%和8.1%，地价从1976年起重回上涨通道。

　　第二次危机（1986-1991）：产生于日本金融自由化时期宽松的货币环境。1985年《广场协议》签署，日元升值、出口下降，政府开始多次降息并放松金融管制。在低利率、金融自由化、国际资本涌入刺激下，1986-1990年日本房地产泡沫再次膨胀，全国和六大城市地价指数年均涨幅高达8.3%和20.6%。由于实体产业利润率下降，企业拿到贷款后并非投入再生产，而是大量购置土地、抵押套现后再炒地，循环往复吹大泡沫。

　　日本政府实施加息、加税、不动产融资总量控制等措施，1991年房地产泡沫被刺破，随后日本经济陷入“失去的二十年”。紧缩政策导致房地产泡沫在1991年破灭，并从东京圈蔓延至日本全境。此后的20年里，全国城市地价指数从1991年的最高点大降62.7%，六大城市跌幅更高达76.0%，房地产市场自此一蹶不振。

　　日本两次房地产危机结局迥异，根本原因在于经济发展阶段、人口结构发生了显著变化。

　　在城市化率不足75%时，日本房地产市场从未积累泡沫，而当城市化率超过75%，日本经历了两次房地产危机，两次危机的背景显著不同。

　　一是经济发展阶段不同，第一次危机爆发后日本经济成功换挡至中速增长，而第二次危机爆发后日本经济陷入长期停滞。

　　二是人口年龄结构不同，第一次危机爆发时日本适龄置业人口尚处高位，真实需求旺盛，而第二次危机爆发时日本老龄化问题已十分严峻，65岁以上人口占比高达12.1%，此后不断攀升，20-49岁适龄置业人口从2000年后开始回落，有效需求下降。2010年城市化率是90.7%，比第一次危机爆发时城市化率明显提高。

　　日本房产税早在1950年即开始出台征收，与日本战后经济起飞和房地产高速发展基本同步，房产税对日本房地产走向巅峰的阻力并不大。日本房地产泡沫破灭、日本经济陷入“失去的二十年”，根本原因是经济发展减速、人口结构出现拐点、有效需求不足，房产税在其中起的作用相对有限。但并不能说房产税与日本房地产盛极而衰全无瓜葛。

　　房地产的持有和交易成本在不同阶段对居民和企业行为影响不同。当房地产市场处于上升期，持有成本低、交易成本高导致居民和企业倾向于持有土地，与价格形成正反馈效应，反推价格快速上涨；当房地产市场处于下行期，小幅增加持有成本也能加剧土地抛售行为。

　　房地产价格上行期，加征房地产相关税收，短期内有一定影响，但长期看，调控作用不明显。70年代，日本政府进行土地税制改革，创设个人和法人土地转让所得税、对农地同等征税和创设特别土地保有税以期增加土地供应，地价快速上涨的局面短期内虽得到有效控制，但地价仅回调一年便重回上涨趋势。80年代后期，日本房地产市场异常火热，为了打击土地市场投机行为，1987年政府创设超短期土地转让所得税，规定对不满2年的土地交易征收重税。土地持有成本低、交易成本高导致居民和企业倾向于持有土地，反而造成了土地市场供给不足，反推价格快速上涨，并不能有效抑制地价上涨。

　　房地产市场下行期，即使小幅加税，也能加剧市场下行。1991年，日本房地产市场已经处于下行通道，但为了彻底出清泡沫，政府对土地所有者开征地价税，同时加强特别土地保有税的调控力度，虽然税率较低，但此时房地产市场已处于下行期，加税体现政府调控决心，市场预期迅速扭转，加速地价下跌。最终行情一发不可收拾，后的房地产市场萧条萎靡成为日本“失去的二十年”最明显特征。

　　总体而言，日本房产税“重交易、轻保有”。保有环节税率较轻，短时间内的交易则征重税，目的是强化住房居住属性，鼓励居民长期持有，炒地、屯地等投机行为更是打压重点。对土地持有、交易的课税和税种调节伴随了整个日本房地产上行全过程，成为政府打击房地产泡沫的利器。但过犹不及，各类土地税种在房地产下行期，对捅破日本房地产泡沫起到了推波助澜的作用，其影响后果估计远远超出政府出台土地税种的初衷。1991年房地产由盛转衰起，原来推出的土地税陆续取消。日本房产税又恢复到对居民房产建筑征收的原点。

　　从日本房地产市场的盛衰变迁史可以看出，房地产发展趋势归根结底是由经济和人口决定的。然而，房地产市场一旦进入下行期，特别是叠加经济减速和人口出生率出现拐点，逐步加码的房产税就像下坡路上越滚越大的雪球，成为压跨房地产的最后一根稻草。这是日本房产税对房地产影响的重要启示。如何在经济和房地产下行期征收房产税，是考验政府管理艺术的重大课题。

　　日本房产税从1950年开始征收，在几十年的实践中不断完善，形成了一套比较成熟的征收体系和较为完善的减免制度。与我国土地公有制不同，日本是土地私有制国家，居民拥有的土地和房产是可以世代继承的。日本的房地产税制也相对比较复杂。

　　目前日本与房产相关的税收主要包括不动产取得类税、不动产保有类税和不动产转让所得类税三大类，涵盖了获取、保有和转让不动产的全过程。对不动产交易、转让课税我国早已有之。国内通常意义上的房产税主要对应的是日本不动产保有类税种。

　　在持有日本房产的过程中，业主需要缴纳以下两种税款，即：固定资产税和都市计划税。

　　日本房产税征收时涉及到土地、房产价值评估和税收减免等环节，房产拥有人实际缴纳税款远低于法定税率。日本两种房产税的实际应税税率为：

　　日本对土地、房屋的课税依据是按市场价值计征的，日本称之为“适当的时价”。日本一般每三年进行一次基础评估，估价的当年称为基准年度，该年度的价格称为基准年度价值。在其后的两年中，如无重大变化，一般不重新估价。国土交通部的土地评估委员会将每年确定房产的公开价格。评估时价一般都低于房产购入时的价值。

　　：住宅用地200平方米以下的部分，称为“小规模住宅用地”，按课税标准额度的六分之一计算。200平方米以上的部分，称为“一般住宅用地”，按课税标准额度的三分之一计算。但是，土地上的建筑面积，不能超过土地面积的10倍。

　　新建的建筑物到120平方米为止的部分，一般住宅的前三年，三层以上的耐火或者准耐火住宅的前5年，固定资产税减半。但必须住宅的居住部分是建筑物面积的1/2以上；或者：居住面积是100平方以上200平方以下，出租用住宅35平方以上200平方以下，而且，1平方的评价额有限制，木造不超过112000日元，准耐火构造不超过144000日元，耐火构造176000日元。

　　三、纳税日期：每年4-5月收到纳税通知书，纳税者可以选择一次或者分季度缴纳。

　　日本房产税的固定资产税加上都市计划税的总和达到1.7%。由于存在花样繁多的税收减免，日本一套房产年度综合税率不到1%。而且，固定资产评估值往往低于房产和土地市场价值，宅地价格一般是当时土地市价的60%--70%、建筑物价格是按照建筑费的50%--70%进行评估的，所以，评估额度为3000万的别墅式住宅实际购置价格是4500万或者更多。据统计，日本房产税的年度实际缴纳税率仅为0.4-0.6%左右。

　　日本房产税也体现了人文关怀，例如：如果房东超过65岁，或者残疾人需要无障碍通道来重建房屋，则100平方米以内的房屋还可享受固定资产税减免1/3的折扣。在经济发展几乎停滞的日本，老年人才是真正享受了时代红利的一辈人，财富和房产也主要集中在老年人手中。在严重老龄化的日本，此类税收减免涵盖面极广。

　　另外，日本政府为了鼓励居民改建高质量住宅，对于新建住宅依据住宅质量、是不是高层防火住宅等条件，给予3?7年的固定资产税额减半优惠政策；对于翻新住宅，达到抗震标准或通过安全检验的，享有1?2年固定资产税减半优惠政策；拥有无障碍设施或达到节能标准的翻新住宅，可减免1/3固定资产税。形形的房产税抵扣政策无形中又降低了房产税的负担。

　　2018年，日本全体家庭平均年收入为552万3千日元(36万人民币)。日本房产税占家庭年收入的比例一般在2%-3%之间，相对来说房产税税负并不高。

　　房产税在日本属于地方税种，保有环节的房产税更多注重财政性功能，重在补充地方税源，服务于地方政府的公共开支需要。根据2013年财年的一个统计，日本市町村的固定资产税占税收收入总数的比重达42%，如果考虑到上级政府对下级政府的转移支付，固定资产税占地方政府财政收入的比重会降低。