最高法判例：房屋的性质用途可依据房屋或土地权属凭证确定

最高法判例：房屋的性质用途可依据房屋或土地权属凭证确定

曲阜123房产,瑞昌市房产,万江房产　　一般而言，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。若房屋权属凭证未记载房屋性质，但是土地使用权证记载的用途为住宅用地，根据房地一致原则，房屋的法定用途应当是住宅。

　　曲阜123房产,瑞昌市房产,万江房产再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈凤荣，男，1964年10月29日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福建省莆田市城厢区人民政府。住所地：福建省莆田市城厢区荔华大道**。

　　再审申请人陈凤荣诉被申请人福建省莆田市城厢区人民政府（以下简称“城厢区政府”）房屋拆迁行政赔偿一案，福建省莆田市中级人民法院于2015年11月25日作出（2015）莆行初字第15号行政赔偿判决：一、陈凤荣选择货币补偿方式的，城厢区政府应在判决生效之日起十五日内支付给陈凤荣房屋被拆各项货币补偿金人民币1277289.86元；二、陈凤荣选择产权置换方式的，城厢区政府应支付给陈凤荣房屋被拆各项货币补偿金1276567元。根据福建省莆田市人民政府莆政综[2011]52号《莆田市人民政府关于同意城厢区霞林片区收储地项目征地拆迁补偿安置方案的批复》的安置方案，即“拆一还一，差价互补”的原则，可选择安置房总建筑面积为361.43㎡，安置房价格按安置价3460元/㎡（另加层次差）计价，如因选房户型原因超过361.43㎡，则超过面积在10%以内按优惠价3460元/㎡（另加层次差）计价，其余超面积部分按4460元/㎡（另加层次差）计价。具体依照《城厢区霞林片区收储地项目征地拆迁补偿安置方案》（以下简称《补偿安置方案》）规定的标准进行货币补差。陈凤荣不服提起上诉后，福建省高级人民法院于2016年10月31日作出（2016）闽行赔终5号行政赔偿判决：一、撤销一审行政赔偿判决；二、城厢区政府应支付给陈凤荣房屋赔偿款1278616.3元，陈凤荣可选择安置房总建筑面积为361.43㎡，安置房按3460元/㎡（另加层次差）计价，如因选房户型原因超过361.43㎡，则超过面积在10%以内按优惠价3460元/㎡（另加层次差）计价，其余超面积部分按4460元/㎡（另加层次差）计价，根据陈凤荣选择套房的面积、楼层，依照《补偿安置方案》规定的标准在交付安置房时进行货币补差；三、城厢区政府应在判决生效之日起十五日内向陈凤荣支付室内财产损失赔偿款4万元；四、驳回陈凤荣其他诉讼请求。陈凤荣仍不服，在法定期限内向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。

　　陈凤荣向本院申请再审，请求维持二审行政赔偿判决第一项，撤销二审行政赔偿判决第二、三和四项，并依法重审，判决城厢区政府双倍赔偿损失计1891220元（直接财产损失629610元、停业损失216000元、精神赔偿费10万元）。陈凤荣申请再审的主要事实和理由是：1.其拥有合法证照的店面被认定为住宅，证据不足，其91.58平米应按店面安置并赔偿停业损失。2.《房产测量规范》是对房屋测量的常规性统一，并未涉及赔偿的比例事项。按照35%的比例计算安置面积，没有事实证据，也未经任何质证。3.其已对行政行为造成的损害提供了证据，若该证据不被城厢区政府认可，城厢区政府应当承担举证责任。4.其要求支付精神抚慰金合理合情。

　　本院认为，被申请人城厢区政府再审申请人陈凤荣所有的房屋的行为已被生效判决确认违法，依据《中华人民共和国国家赔偿法》（以下简称《国家赔偿法》）的有关规定，再审申请人有取得国家赔偿的权利。由于本案系在征收过程中因房屋所引发的赔偿争议，申请人所获得的赔偿应不低于其按照《补偿安置方案》所获得的补偿利益。经二审法院释明后，申请人在二审程序中确认选择以产权安置方式予以赔偿。但在按照《补偿安置方案》计算赔偿金额时，再审申请人对于房屋性质、建筑面积、计算标准和屋内财产损失以及精神抚慰金等存在异议，本案争议焦点即其主张能否成立。

　　关于房屋性质问题。一般而言，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。本案中，涉案房屋的《集体土地建设用地使用证》上明确记载其土地用途为住宅，再审申请人主张按照“店面”给予其安置，理由不能成立。同时，参照《福建省实施国有土地上房屋征收与补偿条例办法》第二十二条的规定，给予被征收人停产停业损失补偿，必须满足“（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；（二）被征收房屋为非住宅用房；（三）有合法、有效的相关生产经营行政许可证照，且行政许可证照上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；（四）已办理税务登记并具有纳税凭证”条件。二审法院基于当地政策不予支持其该项主张，并无明显不当。

　　关于房屋建筑面积及计算标准问题。再审申请人主张其层高不足2.2米的阁楼和木夹层应按照100%的面积予以安置。经查，《补偿安置方案》规定，地，地上建筑物为房屋的照《房产测量规范》（GB/T17986.2-2000）规定的建筑面积计算规则标准执行。该规范明确以层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑作为标准计算房屋建筑面积。同时，根据原建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》（建住房[2002]74号）第三条规定，“房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题，《房产测量规范》未作规定或规定不明确的，暂按下列规定执行：（一）房屋层高。计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。……（三）斜面结构屋顶。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。”据此，对于不计入建筑面积部分，由于上位法未作明确规定，二审法院按照《补偿安置方案》确定的标准计算赔偿金额，并无明显不当。

　　关于屋内财产损失的赔偿问题。由于被申请人将屋内财产搬离并存放于他处，再审申请人则仅提供了财产损失清单，现有证据无法直接确认损失情况。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释》第四十七条第三款之规定，人民法院应当结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情确定赔偿数额。据此，二审法院酌定被申请人赔偿再审申请人屋内财产损失4万元，亦无明显不当。

　　关于精神抚慰金问题。根据《国家赔偿法》第三十五条的规定，行政机关及其工作人员侵犯人身权致人精神损害的，应当在侵权行为影响的范围内，为受害人消除影响，恢复名誉，赔礼道歉；造成严重后果的，应当支付相应的精神损害抚慰金。被申请人城厢区政府拆除再审申请人房屋的行为虽被确认违法，但并不存在侵害其人身权的行为。因此，再审申请人提出的赔礼道歉、精神抚慰金等赔偿请求，缺乏相应的法律依据，本院不予支持。

　　综上，陈凤荣的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：

　　再审申请人（一审原告、二审上诉人）：周雅莉，女，1958年5月15日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区沈家门街道兴建路**。

　　被申请人（一审被告、二审被上诉人）：浙江省舟山市普陀区人民政府。住所地：舟山市普陀区东港街道昌正街**。

　　再审申请人周雅莉诉被申请人浙江省舟山市普陀区人民政府（以下简称普陀区政府）房屋征收行政补偿一案，舟山市中级人民法院于2018年8月31日作出（2017）浙09行初57号行政判决：驳回周雅莉的诉讼请求。周雅莉不服提起上诉后，浙江省高级人民法院于2019年4月12日作出（2018）浙行终1429号行政判决：驳回上诉，维持一审判决。周雅莉仍不服，在法定期限内向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

　　周雅莉向本院申请再审，请求：1.撤销一、二审判决；2.撤销普陀区政府作出的《房屋征收补偿决定书》。主要事实和理由为：1.被征收房屋的性质为商业用房。涉案房屋的实际面积为111平米，并非证载99.81平米。2.房地产价格评估机构的选定、评估的程序、估价报告出具的形式以及估价结果等均不合法。3.征收补偿决定针对住宅房屋选择产权调换所确定的按被征收房屋合法建筑面积征一还一，未实际考虑到周雅莉房屋属于独门独院无公摊的事实情况，会大大缩减周雅莉的实际生活居住的房屋面积，从而降低其原有生活水平，不符合公平补偿原则。

　　本院认为：本案的核心问题是《房屋征收补偿决定书》是否合法以及涉案房屋是否应当按照经营性用房予以补偿。

　　第一，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）第二十五条第一款、第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照《征收条例》的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。本案中，房屋征收部门因与被征收人户在签约期内未能达成一致，报请普陀区政府作出补偿决定。普陀区政府受理后，向被征收人户送达了《选择征收补偿方式告知书》《房屋征收补偿决定方案》，因周雅莉在法定期限内未选择补偿方式，普陀区政府于2017年5月17日作出《房屋征收补偿决定书》，并依法送达周雅莉。从《房屋征收补偿决定书》的内容看，包含了被征收房屋货币补偿金额、搬迁费、临时安置费、装修及附属设施补偿费、私有住宅用于商业经营补助费等内容，并已将补偿款专户存入银行，故《房屋征收补偿决定书》的作出程序和内容合法。

　　第二，《征收条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。本案中，周雅莉收到分户评估报告后未在规定期限内申请复估、鉴定，故该评估分户报告可以作为补偿依据。

　　第三，关于涉案房屋的性质和是否应当按照经营性用房进行补偿。从一审法院查明的事实看，涉案房屋所有权证未记载房屋性质，但是国有土地使用权证记载的用途为住宅用地，根据房地一致原则，房屋的法定用途应当是住宅。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条第二款规定，1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行前已改变房屋用途并以改变后的用途延续使用的，按照改变后的用途确定。周雅莉虽然主张涉案房屋一直用于经营，应按照营业用房予以补偿，并提供《个体工商户营业执照》用于佐证，但该营业执照的颁发时间为2013年，故其该项主张不能成立。就本案具体情况而言，普陀区政府考虑到涉案房屋用于经营的实际情况，额外补偿7万余元，亦不损害周雅莉的权益。

　　第四，关于补偿方式是否合法。《选择征收补偿方式告知书》规定既可以选择货币补偿，也可以选择产权调换，逾期不选择的进行货币补偿，因周雅莉在法定期限内未选择补偿方式，故普陀区政府按照货币补偿作出《房屋征收补偿决定书》并无不当。就本案具体情况而言，涉案房屋被征收后，当地房地产市场价格大幅上涨，原有补偿款已经无法保证周雅莉的原有生活水平，经一审法院协调，普陀区政府同意对其进行产权调换，亦保障了其居住权。

　　综上，周雅莉的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：