有没有一种可能房子就是风险资产

有没有一种可能房子就是风险资产

房产网站建设,馨园房产,房产无户口　　，歌词的大意是，某官媒认为，房地产的价格已积累了不小风险，今后资产价格将迎来重估，甚至有向下调整的空间。

　　房产网站建设,馨园房产,房产无户口原本我以为这点大家会达成共识，着实没想到居然有这么多乱七八糟的声音，更有甚者，认为这种表态将破坏稳预期的大好态势。

　　我们今天不提高屋建瓴的事情，正好结合最近工作上的调研，聊聊这件事，主要是碎碎念..

　　作为上班族，想感知经济走势还是相对困难，但作为私企的经营者，他们是否扩大经营，是否存在办公场所的租赁、更新、升级，这一定程度上反馈了资产坚挺指数。

　　早在去年，我去西客站写字楼调研，可以这么说，西客站绝大多数的写字楼，其入驻率尚未超过50%。

　　或许在楼下大家能看到很多乱停乱放的汽车，但是把画面转到地下车位，汽车数量颇为感人。这里面给我留下深刻印象的是XX中心，由于车辆太少，为了省电，地下停车位甚至没有开灯……

　　这几天我又去看了一趟，其经营程度依然不容乐观，去年商业裙楼尚能看到不少餐饮店铺，今年无一例外的全部关闭了。

　　最惨的裙楼甚至把二楼租给了网咖，不用想，肯定是租金低廉到发指，否则网咖老板断断无法接受原有商铺的高额租金。

　　特别说一句，整个裙楼的二楼也仅有这家网咖在营业，其他的没准已经卖掉了，但是都没开门。

　　这几天恰好碰到一位专业投资写字楼的朋友，手里持有的西部某写字楼，去年的租金是2元/平/天，今年直接滑落到1.2元/平/天，连空调费都让出去了，听说现在还没能租出去。

　　这种现象是普遍现象，有数据显示，2022年1-7月，济南商办类一共卖了不到40万方，比2021年下滑了近40%。

　　虽然济南写字楼一直滞销，但是下滑如此严重，也正说明了资产不振，除了极少数，背靠大树有补贴，或者着力招商引资的个别楼体外。

　　如果单纯靠市场调节，现在写字楼的单价起码要打6折，按投资回报率相比，最多值7000块/平，因为账算不过来，回报率起不来。

　　首先要承认，现在不少商铺的价格是真的便宜，可以用买白菜来形容，甚至彻底颠覆了过去的定价体系。

　　某些社区的商铺，楼上的住宅卖14000，楼下的商铺开发商通上水电做好烟道，甚至也卖这个单价。

　　至于能否投资，投资能赚多少钱就不好说了，前几天，我在西客站见到了回报年头突破100年的神商铺。

　　这个商铺的名字估计各位耳熟能详，叫做龙湖新壹街，就商铺而言，这个盘的硬条件还是很不错的，背靠周边数个千人社区的澎湃消费力，龙湖专业运营团队，当年定价不到3万/平。

　　但是就是生意不好，租不出去，如果用专业点的话就是，业态难以承载租金，租金难以匹配房款。

　　干餐饮的租金承载力肯定要高过超市，会所的租金承载力通常要高过餐饮，买商铺的人和用商铺的人往往不是一群人，这就出现了，按照房价反推租金，我这地真不贵，但是租客承受不起。

　　这商铺有租2元的、3元的，听朋友说，其实你只要租，再加上免租期，部分商铺甚至不到1元，商铺的租金快和住宅差不多了，回报率高达百年。

　　这几天还听说一个颇为魔幻的事，天桥世茂的商铺，2020年租金是18万，2021年的租金是15万，今年干脆8万都没要到..

　　世茂宽厚里应该属于济南最火热的商圈了吧，我们不要被楼下臭豆腐、奶茶店、鱿鱼店所迷惑，这些商铺当年的定价有不少超过10万的。

　　宽厚里的吊诡之处和当下的楼市有一拼，一楼旺铺前赴后继，即使赔钱也有大把的人来缴智商税。

　　但是其他二楼、三楼、内部通道的商铺，堪称无人问津，过去的接盘主力，酒吧被疫情击碎了，餐饮店一看也不高端，单论人数甚至不如外围商铺的二十分之一。

　　无转让费外加免租，连宽厚里都不能幸免，现在有的时候去逛逛泉城路，冷冷清清的街道让人心碎。

　　再比如前几天开会，某领导购买的万达金街，当年就3万一平，现在2万很难出，因为太大了，还有税。

　　有时候我就在想，如果当初投资商铺写字楼的那批人穿越到现在，他们会不会更愿意把钱放在银行。

　　这里面还有个置业情绪的问题，尤其是这几天的交流，我能明显感觉到情绪上的低落。

　　大家感兴趣的话可以看看最近的二手车直播，5系E级以上偏商务车型的销售速度明显回落，最搞笑的是，有相当多的车型看起来很眼熟，在直播间停留了很久，已经成为了老演员。

　　房地产凉凉了大家能看到，房地产相关的上下游公司一片哀鸿遍野，也正是因为回款实在太慢导致大批工程类公司迎来困境，比如现在蓬勃上涨的法拍房。

　　现在让企业主掏几百万买套写字楼的难度是过去的NNN倍，收缩裁员都来不及，更何况掏钱了。

　　关于这点我还问过对接的媒体公司，房地产不行了，像过去白酒汽车等强势行业应该没问题吧。

　　每逢过年，为了抓住过年酒水这波，不是洋河大曲就是泸州老窖，而今年媒体的投放少太多了，比如茶叶市场头上那块户外，其报价成交价大幅下滑，我都眼睁睁的看着他空了几个月。

　　更有甚者，某些媒体可以免费上刊，比如买一个月送一个月，甚至让你白用两个月，只求后续能合作，这还是在拆违拆临之后，媒体大量减少之后的结果。

　　汽车更甭提了，我周边换车的没几个，想把车卖了直接消费降级的倒是多了不少。

　　别说房地产了，结合这几天的消息，连中概股、A股都该迎来重新估值了，腰斩都成奢望了，隔着脚后跟开始斩。

　　拿我这个号来说，现在能投放楼盘广告的，我还愿意接的，回款还算有保障的，但是就是这么点毛毛雨，多数的账期也在半年以上。

　　吃穿用度，我已经历国际名品-国内名品-天猫名品-淘宝名品-拼多多名品等多个阶段，再下一步该去王舍人赶集了...

　　可能有朋友说，洋楼你说的不对啊，改善盘一直卖的不错啊，雪山一直非常火热啊，你说得对，但恰恰是这些盘，才是济南楼市的个别现象。

　　也正是这些盘反而证明，我大济南楼市的需求没那么旺盛，正如限购放松后，我说有点用但是用途没想象的那么大，现在也基本应验了。

　　过去开发商喜欢拿刚需地块，借助规划的升级继而实现售价上的带动。但是现在的开发商喜欢拿首改或者改善的地块，这一点从销售榜单上就能看出来。

　　2018年的销售金额排行榜，前十名有8个盘是刚需，而且都排在前列，2022年，前十名只有5个盘能称之为刚需，这里面还夹杂了雪山万科城带洋房的楼盘。

　　要是比全年的销售额更让人心酸，真瘸子里面拔将军，把万科加绿城，甚至在提升20%的量，全年比较乐观的销售额也只有70个亿，也仅能与当年的文旅城打平。

　　如果细究起来更有意思，同样的雪山片区，当年的中建大概是100万/套，现在的万科大概是160万/套甚至更高，销售额近乎持平（即使加上两个月）

　　这说明啥，说明热虽然很热，但是吧需求端在萎靡....过去2年卖光的楼盘，现在需要3-4年，甚至卖到现房。

　　各位有没有想过一个问题，新房卖的一般，二手房还不好卖，买房人都去哪了呢？

　　反过头来说，现在的某些房产价格依然坚挺无非是两个原因，要么缩量供应，要么产品升级..

　　这才能解释，为什么开发商不愿下场拿地,最终导致济南三次土拍凉凉的窘境。这好比卖肉的，虽然一直喊着肉稀缺，大家离开肉身体都不会不行，但是他却不进牲畜...

　　有没有一种可能，土地也好、房子也罢，或许原本就是风险资产，只是过去涨了十年，估值太高，而且没碰到口罩，大家都忘了。

　　1. 本微信公众号文章，系作者的个人分析、判断及评价。文章所述内容仅供参考，不构成房产交易行为的任何指导，不构成任何允诺，请读者自行判断购房风险。