注意！长垣县房产管理局发布长垣购房指南

注意！长垣县房产管理局发布长垣购房指南

房产价值,龙城房产,房产证解冻　　“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。特别要注意预售批准房源与实际销售房源是否一致，这样才能保证所购买房屋项目合法合规。

　　房产价值,龙城房产,房产证解冻二、购买存量房时查看房屋状态是否正常。购房者在购房前应和原房主应到行政服务中心三楼房管局窗口或者到长垣县房管局3018房间查看意向购房项目是否办理过房产抵押，所购买房源状态是否能办理交易过户手续等，在购房前要充分了解房源信息情况，以免引发不必要的纠纷或矛盾。

　　三、所购商品房和存量房都要具备网签资格。长垣县新建商品房和二手房交易已全部实现网上签约和网上备案，于2016年5月开始实行房屋交易合同网签备案，购房者在签订购房合同时务必要进行网签网备，这样才能保证所购买房源真实有效，可避免一房多卖。

　　四、未取得《商品房预售许可证》的项目，不得进行商品房合同网签。提醒购房者务必要高度谨慎，避免在不符合预售项目认购房源。

　　二手房转让合同网签，是指二手房转让合同通过我中心网签系统进行在线签约，包括自行成交的房屋和通过中介成交的房屋。

　　与新建商品房交易相比，二手房交易环节更为复杂，且交易双方大部分为个人，不可控因素带来的风险更多，而网签合同能够最大限度保障买卖双方合法权益。

　　1、房源瑕疵的风险，无法核实欲购房屋是否为可交易房源，存在房产可能被查封、冻结等隐患；

　　2、一房二卖的风险，因信息不对称，存在卖方与多个买方签订多份纸质合同的隐患；

　　4、金融风险，不良中介和违法当事人，伪造虚假房源和虚假交易向银行骗取贷款，存在房地产信贷风险隐患。而办理二手房转让合同网签能够有效防止上述风险，更使买卖双方办理交易手续更加快捷、安全。

　　5、事前进行信息认证，确保交易合法有效，二手房转让合同网签事前对卖方的房屋所有权及查封、冻结等限制交易情况进行核查，对买方的购买资格进行核实，有效避免虚假房东诈骗、误购限制性房产等陷阱。

　　6、房源及时锁定，有效保障准买家权益， 同一房屋只要在我中心网签系统签订了转让合同后，在一定期限内无法再次签订转让合同，有效杜绝了一房二卖的风险，保障买方的合法权益。

　　7、关联资金账户，防范交易资金风险。二手房网签系统与资金监管账户进行了信息绑定，交易资金由银行进行监管，有效避免了资金被侵占挪用的风险，保障消费者的资金安全。

　　8、实时数据共享，防范阴阳合同风险，将买卖双方网签转让合同的信息共享给按揭银行、税务等相关部门，让阴阳合同、虚假贷款等不正当行为无所遁形。

　　《商品房买卖合同》是解决问题与纠纷最有利的依据,可以保障购房者和开发商的合法权益,因此签订《商品房买卖合同》十分重要。

　　目前，我县使用的《商品房买卖合同》（示范文本）是由2014年国家住房和城乡建设部、工商行政管理总局制定的，内容共分为10章，未尽事项可以在补充条款内进行约定。

　　一、在《合同》第三条中明确了商品房的建筑面积、套内建筑面积和公摊建筑面积，在附件二中列入公摊面积的具体说明，纳入和未纳入房屋公摊部位的名称、面积和所在位置。同时，根据全国建筑水平和《商品房销售管理办法》的规定，开发商有能力和义务将建筑面积的误差比限定在3%以内，购房者应根据选择的计价方式，对建筑面积的误差比进行限定，并约定相关的违约责任。

　　二、购房者购买期房由于工期较长，购房者取得不动产权证书的日期不可控，建议在《合同》第二十条有关房屋登记责任划分条款上，约定清楚相关违约责任，根据不同的责任方约定不同的责任范畴。

　　三、开发商有时因政策法规、行政命令、资金等因素延迟交付房屋，一些置业者无法按时入住，也无依据维权，在《合同》第十一条交付时间和手续条款中，明确交付时间到某年某月某日，确定逾期交付房屋的责任。同时，注意所交房屋要满足的交付条件。

　　四、房屋交付是一种法律行为，商品房需取得建设工程竣工验收备案证明文件，否则是无效的，不产生交付的法律效力，等同于未交房。另外，提醒大家在签订《商品房买卖合同》时，所有条款和约定内容仔细核对，确认无误后，出卖人需网上提交到房管中心归档备案，最终双方签字、盖章才有效。购房者应当本着谨慎，宜细不宜粗的原则，对于不清晰和需要补充的地方及时同开发商取得联系，从而使自身权益得到最大限度的保护。

　　买卖二手房最重要的是什么呢？房子的区位，房子的性价比，房子的实用性还是房子的土地使用年限？实际上这些都不是，最重要的是买卖资金是否安全。如果买卖过程中钱没了，其他的还有其他吗？选择政府资金监管，即可解决资金安全问题。

　　存量房资金监管是指买卖双方的交易资金不直接通过中介公司，由房地产主管部门在银行开立资金监管专用账户，该账户属于监管部门，当购房人在规定期限内过户后，该资金被划到原业主账户下，如果不成交，该资金会被转回原购房人账户。

　　不管是选择分期还是一次性付全款购房，都是可以进行资金监管的。资金监管需要在房管中心办理。全款购房主要操作就是购房者把购房所需的钱款一次性转进监管账户，双方达成协议，合同签订成功后就可以缴纳税费了，接下来就是办理房产交易登记，待买方的房产证拿到后，房管局会通知银行自动把购房款打入卖房人账户。如果购房人是需要贷款的，更需要选择资金监管了，因为银行需要对购房人的贷款资格和是否符合发放条件进行审核，需要的时间更久，资金如果不选择监管，产生的风险更大。

　　因此提醒大家，不要怕麻烦，一定要选择政府部门进行监管，目前，房管中心准备开展的资金监管业务是不收取任何费用的。选择资金监管的话双方就避免产生纠纷，也不会出现资金被挪用的情况。