本轮房产周期不会引发金融危机（一）：从美国房地产看全球房产概况

本轮房产周期不会引发金融危机（一）：从美国房地产看全球房产概况

武汉房产经纪人,同创房产,西平房产　　在过去15年，房产价格只有一个方向∶涨；甚至是在疫情期间，房价竟然出乎意料地加速上涨。

　　表面上来看，这是因为加息导致的正常周期性调整；同时，因为西方金融系统和家庭资产负债表的结构性变化，已经不太可能产生由房产直接引发的金融危机。

　　然而，这一切“正常”的表象之下，是由一系列不正常的道德风险构成的；而这些风险的最终爆发，产生的影响力和破坏力，将远远超出08年金融危机。

　　美国的这种房价趋势，基本上也是全球大多数国家的房价趋势（战乱国家除外）。

　　图∶2008年发生在美国的次贷危机，让美国经通胀调整后的真实房产价格，一夜回到解放前”

　　但是，这时候救市行动出现了。表面上来看，人们反对用纳税人的钱拯救华尔街倒闭的银行，但是人们却没有意识到，这其实也是在拯救自己的资产负债表：

　　房贷机构的国有化和美联储直接进场买房贷（MBS），同时也保住了人们的房产价格———只有当年那些使用次贷的人们失去了自己的房产，大多数人获得了“救助”。

　　房产的“安全”，除了价格从历史上来看，只会有短期调整，从来都不会有长期下跌之外，政府和央行的隐性担保也让购房者和投资者安心————从纯金融层面，房产真的没有什么好让人担心的（当然，如果人类人口出现意外骤减，房产是无法通过金融手段拯救的）。

　　最坏的情况下 ，大不了央行直接进场买MBS呗，反正现在美联储已经持有市场所有MBS 的四分之一，再多点也“无所谓”；另外，美国联邦政府现在“承接”了全美三分之二以上的新房贷；

　　房产要是出事那就是美联储和美国政府一起死，如果它们死不了，房产就不会有事。

　　当然，这里说的是最最坏的情况下，市场预期政府和美联储一定会出面；更何况，现在离这种最最坏的情况，还有十万八千里，那就更没有什么好担心的了。

　　第一，尽管美国30年房贷利率目前已经接近7%，但是这只是对于现在要贷款买房人的价格，之前大量的存量房贷，大多数不受影响。

　　因为美国房贷大多数都是固定利率，只有15%房贷采用的是浮动利率，只有背负浮动利率房贷的家庭会受到更高房贷利率的影响。

　　另外，全美的房屋里面，只有不到40%是有房贷的，换言之，全美的房屋里面，只有不到6%的房屋（40%*15%），会受到房贷上涨压力的影响。

　　第二，即便是这6%的房屋受到了房贷利率上涨的影响，也不意味着这6%都会爆掉——违约或者抛售。因为现在的美国家庭资产负债表非常的强劲，远超2008年的时候。

　　所以尽管6%的美国房产受到了更高利率的压力，但是最后真正可能违约和被迫抛售的，可能最多只有1-2%。

　　在美联储最近一次新闻发布会上，当记者问到鲍威尔∶现在房产市场由于利率上升和MBS 缩表压力，哀鸿遍野，美联储会不会因为房产市场考虑“松绑”?

　　现在这个问题根本不在我们的考虑范围之内，在可预见的未来也不会进入讨论范围。

　　换言之，在加息压力下，房产是根本不需要担心的问题；至少从金融稳定性这个层面上是如此。

　　当然，现在短期是看空的，因为房贷利率太高了，而且还可能涨，就会导致短期内房屋现值因为折现率——利率的上涨而下降；

　　例如一个美国家庭一年前可以负担一个月1800美元的月供，那时候这个家庭就可以获得42万美元的贷款；现在同样可以负担一个月1800，但只能贷出来28万，购买力下降了33%）

　　全球的房产价值，预估在250万亿美元左右，占到人类总资产价值的一半以上；相比之下，全球的股票市场市值，也只有90万亿美元而已。

　　从某种意义上来讲，房产跟银行体系都是属于大而不能倒的级别。也正是由于这种大而不能倒，导致了房产道德风险的加剧，吸引所有人有钱后的第一要务就是赶紧买房，钱多到用不了，也赶紧多买房，因为房子的历史走势以及央行和政府的“背书”，让这笔投资看起了永远都不会错（除非发生战乱或人口突然锐减）。

　　然而，这个世界上“有得必有失”，房产市场已经创造出的这种已经无法消除的道德风险，并非没有代价。

　　这种代价在最初看起来小得可以忽略不计，但是随着时间的推移，最终一旦爆发，其产生的破坏力和影响力，将远超2008年次贷危机——而且一旦爆发，央行和政府都救不了。