房企融资松动 绿城发行15亿中票与百亿永续债清零计划

房企融资松动 绿城发行15亿中票与百亿永续债清零计划

房县房产,勇博房产,资深房产律师　　观点网 年初业绩会上指出“得益于中交集团支持，授信额度充足”的绿城中国，日前又发了一笔中期票据。

　　观点新媒体了解到，10月27日，绿城成功发行2022年第六期中期票据，发行规模15亿元，期限3年，票面利率为4.8%。

　　据悉，2022年以来，绿城累计在境内公开市场发行债券200.2亿元，平均成本3.43%。其中上半年发行金额175.78亿元，同比增长41.1%。

　　境外债方面，于2022年1月，绿城成功发行3年期、本金4亿美元的增信债券，票息2.3%，且该笔债券为其首笔绿色债券；2月，绿城增发2025年到期、本金1.5亿美元的优先票据，票息4.7%。

　　绿城管理层称，受大股东支持，现在各大行对绿城的授信全部纳入中交的整体授信范围内，这样对绿城中国来说，授信更充足，成本也更低；另外资本市场层面，中交与绿城中国较多协同，包括出具安慰函甚至直接买债。

　　能够持续获得融资，一方面归功于绿城持续发展基本盘以及大股东支持等，另一方面也反映出房企的融资有所松动。

　　此前，央行召开部分金融机构货币信贷形势分析座谈会再次强调，要保障房地产合理融资需求。自8月以来，龙湖、碧桂园、旭辉、美的置业、新城控股、卓越商管等六家优质民营房企在中债信用增进投资股份有限公司的增信支持下，成功发债融资。

　　可以看出，对于经营情况较好的房企，官方并不会一味收紧口袋，而是给予适当融资支持其发展。

　　中金近日发布研究报告指出，重申绿城中国“跑赢行业”评级。考虑到绿城中国资源盘面扎实、央企股东信用背书及经营提质增效，仍看好中长期增长弹性领跑同业。

　　不过，市场的压力并非没有给到绿城身上。绿城上述票据申购区间为3.8%-4.8%，最终发行利率为最高一档。

　　另外，10月19日，绿城将“19绿城02”公司债后2年票面利率由3.78%上调至4.2%。该笔债券将于10月19日-21日进行回售登记，绿城此举或许正是为了减少一些投资者回售数量。

　　6-8月，绿城提前偿还了4亿美元银团贷款。在2022年中期业绩发布会上，该公司表示，已经全部还清永续债。据悉，绿城在2022年年初共有永续债余额108亿元，截至2022年9月已归还93亿元，剩余15亿元计划于2023年归还。

　　同时，绿城上半年短债金额持续下降，一年内到期借贷余额为272.4亿元，短债占比19.5%，较去年末下降了5.6个百分点。

　　从三道红线看，截至上半年绿城的现金短债比提升至2.3倍，净负债率71.5%，剔除预收款项后的资产负债率略微超过绿档的70%。绿城管理层此前表示，公司确保2023年能够进入绿档。

　　良好的财务情况使得绿城依然保有一定的拿地能力。上半年，绿城在8座城市新增项目20个，总建筑面积约313万平方米，新拓项目平均权益比例76%，承担成本约304亿元。预计新增货值达731亿元，归属于绿城权益货值约554亿元。

　　期间，绿城继续重仓楼市表现优秀的杭州，上半年共拿下11个项目，拿地金额176.94亿元。此外，9月份杭州进行第三批集中供地，绿城又以95.4亿元成功竞得3宗地块（含联合拿地）。

　　该公司管理层此前提及，绿城拿地，要求项目平均净利率不低于8%，IR不低于15%，这是两个入门的门槛。而且对于兑现的确定性提出更高的要求，现在拿地更聚焦在核心城市的核心板块。

　　绿城方面也将毛利回升的希望放在杭州上，其上半年毛利率下降4.6%至17.4%。该公司表示，地产行业现阶段结转的土地成本是2016-2019年的数据。当时，土地市场的竞争极为激烈，叠加限价政策的原因，导致绿城中国的毛利率水平自2021H1开始便逐渐下降。但是，杭州的集中布局为未来的毛利空间回升提供了可能性。

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