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金地召开投资者会:明年近4000亿货值可售

房产信息网2022-12-02房产资讯攸县房产网
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金地召开投资者会:明年近4000亿货值可售

金地召开投资者会:明年近4000亿货值可售,

个人房产证明,攸县房产网,房产证添名字  公司月度销售额在8月份和9月份同比已经转正。虽然1~9月整体签约额比去年有一些下降,但是下降幅度比中国房地产前两季度下降幅度小,说明金地公司销售方面有韧劲。

  投资方面,公司今年在上海、北京、西安、厦门、长沙进行了投资,截止到9月,新增的土地储备是171万平方米,投资额是220亿元。

  2022年以来,房企债券市场、股票市场都出现较多的下跌,金地公司的债券股票也下降较多,公司是坚持稳健的财务政策,也拥有多样化的融资渠道,一直保持着健康现金流。

  在过去的6年间,金地的财务指标3条红线一直处于绿档。公司到现在为止,今年已经兑付了各种公开发行的产品,大概130亿,今年内公司已经没有需要偿还的公开发行产品了。

  展望未来,公司将继续坚持平衡的发展战略,坚持提高产品竞争力、运营和营销能力,继续做好现金流管理,积极应对市场各种变化,确保公司持续性发展。我开场白,就讲这么多。

  最近政策较多但效果有限,金地对未来商品房市场的判断是怎么样?公司有一段时间没有拿地了,对于系统拿地的月均现金流要求是怎么样?

  各地政府都在积极因城施策,还是希望能够稳定房地产市场。比如利率下调、公积金贷款利率下调、限购政策变相打开、首付比例下降、二手房交易利好等,政策面不断释放对销售端、需求端较好的影响。

  但政策面上大的提法都没有发生变化。市场面上来看,目前还没有看到明显的回暖的迹象。目前购房者对于房地产市场的心态,说跟股票市场差不多,买涨不买跌。

  地产商出险,购房者对于买期房还是有一些疑虑,如果不能如期交付,将来不知还会不会进一步恶化。

  还有一个大的经济形势,使得大家对自己的未来收入预期下降,很多人买房需要卖掉一套旧房子,再来买一套新房子,而现在二手房和一手房市场都不太活跃,所以总体上来看,这几个最主要因素下,市场还没有明显变好的迹象。

  但是我们也可以认为,虽然没有明显变好,但也没有进一步变坏的迹象。所以我们接下来还是会去做很多销售端的工作,希望能够进一步提升我们的竞争力、差异化的竞争力。

  总体上来看,政策出台后到市场变暖还需要一点点时间,所以我们预期如果市场没有明显进一步下探的迹象,可能一段时间之后市场能够稍微变好一些。

  土地投资这一块,我们今年确实比较大幅削减了土地投资额度,因为我们看到市场的下行,不仅是销售市场下行,土地市场下行幅度更大。

  1~9月份全国商品房的销售面积下降了20.26%左右,但是土地销售面积下降超过50%以上、土地出让金额下降了46%土地市场。土地市场还是处理的过程中,这使得我们会比较小心做一些投资,我们也是压缩了土地的投资。总体上来看,我们现在投资策略还是采取量入为出。

  投资的城市,主要还是在人际比较强的城市,而且都是在比较地段比较好、能够保证一定去化的地段去做投标。

  我们公司还有蛮多的土储,大概有6000多万平方米,这可以一定程度上冲抵我们短期减少的投资波动。

  所以土地市场层面,我们会紧紧盯住销售市场和土地市场的变化,根据市场变化及时迅速调整策略。

  房地产虽然说价格不完全市场化,但还是一个自由竞争的市场,所以说竞争对手在价格调整,就必须要去应对。

  一些出现房企确实有一轮价格的大幅调整,他们为了回笼资金。但这段时间有一些出险企业也已经不太降价了,更愿意把价格保持在一个较好的水平,相反现在有一些国企央企可能因为一些年度指标的原因,会做一些阶段性的价格促销,这种也是一个正常的行为。

  金地公司2022年前三季度整体的毛利率是20.6%,相比去年同期的10.5%大概是增加了2.1个百分点,这个是综合的毛利率。

  同时相应的房地产板块的结算毛利率,今年1~9月份是19.5%,比去年同期差不多是增加了3.6个百分点,但房地产也有季节性不平衡的问题,一般来说四季度相对结算占比较高。所以公司在今年的毛利率表现相比去年还是有一定程度的改善。

  公司在目前已售未结转资源这一块的毛利率,这个数非常敏感,大致跟今年的表现比较接近的水平,相信在行业里应该算非常不错的水平。

  行业的毛利率底部是不是20%?我感觉这是一个有挑战性的目标。当然还要高度关注未来国家政策的走势,这会极大影响大家对未来的预期。

  截止三季度末,我们完成了销售额1630亿,完成度和我们计划的基本一致,今年完成计划的年度目标,应该有较强的保障,应该在Top20企业里边是比较优的一个水平。不过今年的销售额可能会比去年仍然有一定程度下降。

  可售资源供货方面,我们到9月底的可售资源(达到预售条件,取证和没有取证都包括在内)是1900亿的水平,四季度还会新增大概500亿~600亿。

  明年我们在今年的供货和四季度销售的基础上,还会新增大概1800亿-2200亿左右,要根据最后的市场的情况来定。因为以销定产,明年的可售资源大概会在3,600亿到4,000亿的水平。如果市场有积极信号,可能推出略多一些,这是总的可售资源情况。

  库存的质量,从城市分布来看,我们大致是一二线,一线%,一二线%,三四线%。

  总体来说,今年的资源和明年供货资源是基本是一致。目前一些城市需求会略好一点,比如北上广深和一些二线城市,在西安、厦门、长沙这样的城市我们的销售也很顺畅,在沈阳、东莞、重庆、湛江这样的城市,我们的销售也在当地是比较领先的。

  我们经营过程中,总体会均匀去化,我们在上海深圳的可售资源去化率在三季度末已经超过70%,加上四季度的话会更加高一些。

  金地是理科金地,我们率先打造了一个叫经营分析系统,把所有的项目做、所有的周期、现金流利润销售计划、盈利计划等做安排,以项目层面作为一个最小的单元,然后形成整个集团的比较长周期这样一个经营的规划。

  所以在这样一个系统的辅助下,集团也是一直都做动态的做三年的一个经营规划,同时也在做年度的一个预算计划。

  在这过程中我们也结合房地产的一个特点,会做“六季”的计划(就是未来一年半),基本上把房地产从拿地到开工开盘,甚至到容积率较低的项目的结转,都涵括在内。同时叠加做滚动的月度计划。

  所以我们的现金流相对还比较好,包括销售回笼、融资、投资等总体影响现金流的重要因素都有严格把控。

  目前公开市场融资受到比较多因素的制约,债券价格波动对公开融资的影响比较大。

  我们会做压力测试对不同情景做分析,检测如果遇到极端情形,我们销售回款能应对多少压力;在我们3,600亿到4,000亿的可售货资的情况下,我们考虑如果去化率下行,或者叠加啊情形公司现金流情况又会是怎么样...此类我们都会做大致测算。

  从目前情况来看,我们在今年四季度,基本上经营性现金流净流量能做到100亿左右,明年上半年大体能做到150亿左右,今年所有公开市场的公司债券和中票都已经偿还完毕。所以整体来看对我们今年到年底基本上是没什么压力的。

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