单月拿地11块提前还款855亿元！这家房企凭的是什么？

单月拿地11块提前还款855亿元！这家房企凭的是什么？

海外投资房产,乐城房产,房产南宁　　先是异常低调且迅捷地完成了一场掌舵者的交接班；随后再次在拍地中大显身手，以19.6亿元总价拍下苏州相城2022-WG-65号地块，一个月内连拿11地块；相连两天之内，以迅雷之势宣布提前偿还2023年到期的金额分别为51亿港元、34.5亿港元的两笔银团贷款，涉及金额85.5亿港元。

　　海外投资房产,乐城房产,房产南宁以上任何一个动作都足以“一石激起千层浪”，在这么短的时间内密集输出，影响力可想而知。一向稳扎稳打的龙湖，此番是否过于高调了？

　　其实，回望龙湖近30年的发展历程，不难发现，除了行稳致远的战略定力、纪律严明的财务管理，龙湖还始终保持着拥抱变化的姿态、穿越周期的韧性，一旦锁定目标，则谋定后动，一击即中。

　　有赞叹，有猜测；有喝彩，有质疑。无论房地产行业还是社会大众，关心的莫过于，龙湖的未来，将去向何方？

　　10月28日晚间，龙湖集团（发布董事会变更公告。公告显示，公司创始人吴亚军因年龄及身体的原因，辞任龙湖集团执行董事、董事会主席等职务，仅保留“战略发展顾问”这一职务。董事会主席将由执行董事及首席执行官陈序平出任。

　　10月30日傍晚，龙湖集团举行投资者会议，创始人吴亚军开门见山，再次提及交班的原因。殚精竭虑30年，常年的糖尿病和甲状腺及心脏方面的问题，已经让年近花甲的吴亚军精力上有些力不从心。而最关键的，还是坚定推进龙湖的公司化治理。在吴亚军看来，公司就像一个杯子，资本市场就是透过灯光，投到墙上的影子，资本市场出现波动是正常的。更重要的是，企业本身好不好，是不是在做正确的事。她对龙湖的团队非常信任，“他们做的都是长期思考，而不是忙于应付”，相信今年公司的利润仍然会稳中有升。

　　据龙湖集团发布数据，第三季度实现全口径销售金额598亿元，同比实现回正。最近一个月，龙湖在北京、上海、成都、合肥、苏州等高能级城市获取11块新地，拿地金额累计达到约130亿元。此外，1至9月龙湖经营性收入达到172亿元，实现稳步增长。

　　公司业务运营稳定、发展路径清晰，让吴亚军可以安心把公司交给管理层，正式宣告龙湖完成“去家族化”的最后一步，开启职业经理人管理的全新周期。

　　龙湖集团CFO赵轶在投资者会上表示，龙湖凭借非常优秀的债务结构，对于熬过“冬天”是非常有信心的。他透露，龙湖集团短期负债占比较少，公司还会提前偿还即将到期的债务。“我们正在安排公司的提前还债，如果顺利的线亿元左右，明年上半年到期债务几乎为零。”赵轶说。

　　截至今年上半年末，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，一系列指标均维持行业内的较高水准。其中现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%，平均融资成本进一步下降至3.99%。行业融资成本低于4%公司仅有中海、金茂、华润及龙湖。

　　高度的财务自律，令龙湖获得著名评级机构较高的信用评级。10月21日，标普在官网更新了对龙湖集团的评级结果，维持龙湖集团“BBB”评级，展望为“稳定”。此前，穆迪于9月底发布报告，同样维持对龙湖集团发行人和高级无担保评级 “Baa2”，展望稳定。高信用评级让龙湖融资渠道保持持续通畅。

　　赵轶透露，龙湖第二笔中债增信债券正在推进。他相信，“利用公司的信用优势，铺排融资结构，同时让债务结构变得更安全，通过资金的正向循环来穿越这个周期。”

　　其实，这场低调完成的交棒背后，陈序平从管培生成长为头部房企掌舵人，走过了14年时间。从2021年下半年开始，陈序平已经开始执掌龙湖大盘面。

　　陈序平说，当时他已经洞察到行业出现变化的苗头，所以主动进行战略聚焦，一个是城市聚焦，另一个是航道聚焦。城市方面，陈序平系统梳理了龙湖进驻的68个城市，筛选出20个重点城市和14个机会城市，因此2021年9月之后，龙湖着重在高能级城市进行投资拿地。航道方面，将全面回归生意逻辑，让每个航道业务都能实现自身“造血”。

　　陈序平坦陈，行业的波澜动荡要高出他的预期，但好在龙湖已经提前做了铺排，所以“到今天为止，我们仍然能够按照自己的节奏获取土地”。

　　最近一个月，龙湖在北京、上海、成都、合肥、苏州等高能级城市获取11块新地，拿地金额累计达到约130亿元，成为目前在全国集中供地中唯一继续积极获取地块的全国型民营房企。

　　如何做到现金流安全？在地产开发业务，陈序平提出要关注经营性现金流、保障回款率。据他透露，通过一套科学的工具，龙湖今年首开的项目，经营性现金流平均回正周期大概在12-18个月，最快的项目只需要6-8个月。在销售回款方面，因为当前市场按揭房款是比较宽松的，加上龙湖客户质量较高，有部分客户能够实现当月按揭当月放款，这进一步提高了龙湖现金流的安全度。

　　对龙湖来说，现金流安全的另一重保障是经营性业务。陈序平预计，龙湖的商业、租赁住房、空间服务以及智慧营造等经营性业务，在明年都将实现正向现金流，从而保障整个集团实现净现金流为正。据龙湖集团披露，今年1-9月，公司经营性收入达到172亿元，平均每个月有20亿元的资金到账。

　　在陈序平的规划里，未来5-10年，龙湖的经营性收入会占到整个集团营收的30%，为公司贡献50%的利润。“到那时，龙湖长相跟现在已经完全不一样了。”

　　落子春城12载，稳扎稳打的龙湖每一步都与昆明城市更新发展相融、共鸣，既是见证者，也是参与者，既是实践者，更是领跑者。一个又一个超强产品力的项目印证了龙湖对产品细节、工程质量、景观工程等产品力的坚守，就如同一枚枚种子，将“龙湖出品=高品质”的认知深埋购房者心田，只待花开。

　　随着房屋回归居住本质，房地产行业也回到了产品力竞争时代。以硬核产品力“出圈”的龙湖，随之成为了当之无愧的“流量担当”。厚积而薄发！当不少昆明房企还在为库存去化而奋力拼搏时，龙湖却在不断揭开新产品的面纱，实践与奋发的步伐从未停下。从龙湖·山海原著、锦粼天序、龙湖·天璞、龙湖·时代金融中心、紫宸、锦粼公馆到龙湖·揽境，龙湖昆明项目自去年以来全面开花。新近开盘的龙湖·上宸，再一次彰显着龙湖稳健向前的实力与底气，给购房者传递信心与安心。

　　山海原著位于昆明滇池国家旅游度假区，共分5个地块开发，B地块于去年4月面市，首批次洋房开盘便创下10亿元的销售业绩，此后三开三罄，成为现象级红盘；去年9月亮相的R地块御景为业主提前兑现精美的实景园林，让业主和准业主身临其境，明白了为何龙湖被业界称作“园林大师”；今年4月入市的龙湖·揽境，从墅居到大平层，实现了龙湖昆明产品的革新，5月首开便创下2.8亿元的傲人业绩，更是在首开之后的3个月内，完成了实景园林、阳光工房、实景样板示范单位及车位样板段的兑现，以超越市场预期的实景兑现力，持续引领市场。

　　新入市的龙湖·上宸是不可多得的滨河低密“尖货”，延续了龙湖产品“引画入园，寻画于景”的基因，园林景观采用“重形木府，匠心卓绝”的主题风格，取自然之色，承匠心巧思，打造滇韵雅境园林。自信如龙湖，一如既往地向昆明市场发出邀请，共同期待眼“鉴”为实的时刻。

　　“至善龙湖与昆明共进”，2022已行至四季度季中，龙湖用实际行动给这一品牌理念的践行交上了有力答卷，也向市场传递着信号：无论行业处于哪个发展阶段，无论市场如何风起云涌，好产品依然能在市场“唱主调”，守信兑现的房企依然能得购房者青睐。

　　正如龙湖·上宸项目负责人在项目上市发布会上所说，“龙湖不擅长做选择题，兑现给客户关于生活最好的想象，让客户住进最好的生活，是我们最大的使命。‘以兑现 超越想象’，是我们对这片土地的尊重，对这座城市的礼献。”