上海房产律师共有人请求分割公有房屋使用权到底怎么分？

上海房产律师共有人请求分割公有房屋使用权到底怎么分？

长丰县房产局,花桥房产网,二城房产证　　按份共有人请求分割按份共有的不动产，人民法院应当依照《物权法》第一百条确定的原则予以处理。分割时，要考虑房屋是否具有构造上、使用上和登记上的独立性。根据一物一权的原则，对于不符合产权分割标准的不动产，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。不能在保持按份共有的前提下，对不动产各部位的使用权进行分割。

　　长丰县房产局,花桥房产网,二城房产证田青禾与田青穗系田成山夫妻的养子和养女，二人之间并无血缘关系。2009年、2010年，田氏夫妻先后因病死亡。田成山无遗嘱，死亡后其法定继承人亦未实际分割遗产。田成山夫妻生前与养子共同生活，因女儿已移居海外，儿媳与儿子关系不好，曾经起诉离婚，而田青禾之子田瑛有轻度脑瘫，故田青禾之母立遗嘱将其名下全部房产指定给孙子田瑛继承。但田氏夫妻的主要遗产是一幢二层德式小楼，建筑面积共计220平方米。除较大的门厅外共有7个可供居住的房间，但只有一个通向外面的通道和建在其中一间房间中的楼梯，除一个明显为卧室的套间外没有单独的卫生间，只在一层有一个厨房，因此，不具备拆分使用和内部分割后单独进行产权登记的条件。故田青禾与田青穗在办完养母的丧事后，将该幢房屋登记为田青禾、田青穗、田瑛三人按份共有。

　　田青穗长期侨居海外，其继承的不动产自己无法使用，因此曾找哥哥田青禾商议，情愿将房屋中自己继承的份额转让给哥哥，请其按照双方分别继承的遗产份额，向自己支付补偿款。田青禾认为，妹妹侨居海外，养父母均由自己长期负责照料，父亲突发疾病死亡，未及留下遗嘱；母亲立遗嘱将名下房产留给了孙子田瑛。田青穗一家生活条件优越，又不打算回国定居，这套房屋由自己一家人使用合情合理，再说现在房屋升值，自己和儿子并无经济力量向妹妹支付补偿款，故不同意分割共有财产，但承诺妹妹回国时可以无偿在此居住。因多次协商未果，田青穗遂诉至一审法院，请求法院依照遗嘱判决分割共有房屋。

　　一审法院经审理查明：案涉房屋为田青禾、田青穗与田青禾之子田瑛按份共有，其中田青禾占1／6，田青穗占1／6，田瑛占2／3。按照当地的房地产登记条例，该房屋只能整幢登记，内部也不具备拆分使用的条件。由于案涉房屋座落在市中心的繁华商业区内，经一审法院委托有资质的房地产评估机构评估，市场价为500万元，其中六分之一即16.67%，为83.35万元。

　　一审法院认为，田青禾、田青穗与田瑛三人通过继承对案涉房屋按份共有，其中三人各自所占比例清楚，当事人之间对此亦无争议。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九十九条的规定：“共有人约定不得分割不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”因此田青穗关于分割按份共有房产的诉讼请求，应当得到支持。鉴于该房屋不具有内部分割后单独进行产权登记的条件，而田青禾、田瑛确实经济困难，无力向田青穗支付83.37万元补偿款。为了充分发挥案涉房屋的使用价值，判决由田青穗使用案涉房屋一层向阳的一间，与田青禾、田瑛共用一层的卫生间、厨房和通向街门的走道。田青禾与田瑛之间仍按不动产登记簿上记载的份额共有。

　　三方当事人均不服一审判决，提出上诉。田青穗上诉称，一审判决判非所请。自己正是因为已经移居海外多年，无法实际使用继承所得房屋，且与田青禾等协商分割房产不成才提起诉讼的。一审判决只考虑发挥物的使用价值，却没有考虑其本人根本无法使用该物的实际情况。田青禾提出让自己回国时无偿在此居住的办法也是无法接受的，一是自己与田青禾之间其实没有血缘关系，本来就不具有亲兄妹之间的亲密关系，加之父母均已病逝，以后自己回国的机会不多，下一代在国外长大，回国时也不可能与不具有亲情的舅舅或表兄住在一起，故坚决要求法院判令分割继承所得房产的相应价格。田青禾上诉称，一审判决根本无法执行，案涉房产虽然有七个可供居住的房间，但房屋是为一家人居住设计的，如果分割使用，卫生间、厨房和楼梯均不配套。田青穗回国暂住没有问题，但两家人长期住在一起十分不便，而且妹妹也无此需求。田瑛系残疾人，生活上需要他人照顾。自己一家经济困难，无力支付近百万元的房价款给田青穗，故不同意分割共有财产。田瑛的上诉请求和理由与田青禾相同。

　　二审法院审理认为，田氏兄妹与田瑛对于案涉房屋属于按份共有，个人所占比例清晰无争议。当事人的争议在于如何分割讼争房屋的产权。对于共有关系解体时应当如何分割共有财产，我国《物权法》第一百条第一款规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”根据这一规定，在案涉房屋不具备拆分使用和内部分割后单独进行产权登记的条件下，不宜强行判决分割房屋的使用权，而是应当判决田青穗将其名下分得的房屋平米数，归田青禾与田瑛所有，并根据评估的结果对田青穗应当分得的平米数折价，由田青禾、田瑛补偿给田青穗。考虑到田瑛系残疾人，田青禾一家确有经济困难，故二审法院在调解不成的情况下，最终判决：田青穗名下的六分之一的房屋产权归田青禾所有，田青禾自判决发生法律效力之日起60日内，向田青穗支付房价款23.35万元，其余60万元，分三期于次年起每年6月向田青穗支付房价款20万元，直至付清为止。

　　在一审法院审理该案的过程中，最终形成的多数人意见认为，在以往的实践中，无论是行政管理还是司法审判，对于房屋的产权登记或者房屋分割，多注重房屋在物理构造上的区分。城乡建设环境保护部1987年印发的《城镇房屋所有权登记暂行办法》、建设部2001年《房屋权属登记管理办法》以及部分地方的房屋登记条例等，都只是规定了申请变更登记所对应的各种情形，如权利人名称、共有房地产分割等，但对于分割后的房屋应具备什么样的登记条件，未作规定，实践中行政部门的操作也比较宽松。

　　但是，近年来新的政策变化是不仅对房屋构造上的独立性有要求，还更加注重房屋的使用功能是否具有独立性，是否能够登记等分割要件。建设部《房屋登记办法》第十条规定，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立进行使用并且有明确、惟一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。”其实，从法律的本质看，划定私权利的边界范围，不局限于设定权利的行为本身。财产法和财产权具有重要的经济功能，即能激励人们有效地利用资源，从制度上保证资源配置的有效性。从《民法通则》规定的有利生产、方便生活的相邻关系处理原则，到《合同法》所体现的尽量维护合同有效性原则，再到《物权法》所确定的物尽其用原则，均体现了一种在尊重私权利与促进资源有效配置之间的平衡思想。具体到本案，单以物理构造上是否独立为标准来分割房屋，就可能导致房屋的居住使用效能得不到充分发挥，相反还可能导致新的矛盾出现，继而大大阻碍资源配置的有效性。从促进房屋资源的有效利用出发，在案涉房屋不符合产权分割标准的情况下，应当允许在确认共有份额的前提下，对房屋的使用权进行分割。