房产税相关政策的个人分析及推测

房产税相关政策的个人分析及推测

盛和房产,去签房产证,房产局注销　　房产税始终是中国楼市最大的不确定因素之一，除了银行贷款的稳定性就是房产税，那么群众们对房产税的关心集中在两个问题上！

　　当然也有群众在想，我们不要房产税，因为我们的房子只有土地使用权没有所有权，而且只有70年，这个想法也是对的。不过实际上以美国为例，美国房产税并没有一个特定的标准，美国的房产税是地方税，各个州的比率略微不同，一般在1%-1.5%之间，新泽西州为2%左右，佛罗里达州则可能会达到2.5%。土地税包含在了房产税内。所以群众们要明白，还有一个土地税包含在房产税里，我们国内叫的房产税，个人推测可能不包含土地税，因为就像大家想的那样，土地我们只有使用权。所以我们的税率肯定要比美国要低一些，毕竟1%-1.5%的税率，对于从来没有交过房产税的大家的来说还是很高的，一线城市大几百万的繁华区老房子，一年不要交个大几万的税？这谁受得了。

　　其实，房产税早已在试点，2011年就在上海和重庆开始试点了，试点了快十年了。所以在房产税要不要收的问题上，我相信应该不会有太多疑问了，肯定要收的。我们先来看下上海2021年房产税的征收标准：

　　1、本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房);

　　2、税率：实行0.4%～0.6%差别化税率。适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%;

　　3、征税面积：对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积(指住房建筑面积)扣除。合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和。

　　因而，上海房产税的计算公式为：应纳税额=应税面积*新购房单价*70%*税率

　　其实作为试点城市，上海显然不愿意让房产税太过严苛而制约自己的经济发展和吸引人才的力度。相对来说是非常宽松的，尤其是人均60平的免征住房面积。这个要不要征收房产税的问题基本上是肯定了。

　　这是历年有关房产税的一些信息，由此看出中央对于征收房产税是非常谨慎的，试点到现在已经有十年，而两会期间讨论也讨论了十年，2021年依然还是以稳为主，并没有明确的落地时间表出来。因此，个人推测短期内，房产税是不会落地，从立法到实施，起码要两年，大胆推测2025年之前，房产税是不会落地的。因为房地产目前是居民最大的财富，而房地产现在处于高位运行阶段，房地产一旦产生较大的回落，老百姓的财富会缩水很多，有些人会说，跌了我就卖掉套现嘛，不好意思，真的要幅度较大的跌起来，我可以肯定99%的人的房产是来不及出手的，房产的流通性本来就是很差的，毕竟不是股票，鼠标点点分分钟就套现了。而面对这个关系到大部分老百姓的主要财富的问题，中央肯定会慎之又慎，因为房产税的落地的确是会产生巨大影响，非常有可能刺破房地产的泡沫。目前大家在房产持有环节几乎是没有成本的，最多也就是物业费。而那怕0.5%的税率，对于一套税基200万的房产来说，也要一年1万块的税，如果是空置房产，没有出租的话，这个费用实际上已经不低了。

　　因此，房产税的推出时间点，大概率会在房地产市场回归到正常区间的时候择机推出。个人判断2018-2022年会是中国房地产的最高位时间段，从2022年开始，市场会掉头往下，慢慢回归到正常价格区间，这个回归周期可能会是可控的缓慢的过程，也可能会有突发情况。为了金融体系的安全，最佳的状态时可控的缓慢的，因为一旦跌幅过大，比如说跌了30%以上，房产价值就会低于银行贷款金额，那么银行的风控被触发了，会要求贷款人补缴一笔资金，如果继续下跌，银行会不断的要求贷款人补缴，这种情况实际上就是一种金融风险了，这时候很多人会做出不同的选择，实际上08年美国次贷危机传导到国内时，深圳就出现过一次断供潮。这种情况不是中央和金融系统希望看到的，但是有时候这也是一种经济规律，不是人为可控的，但是起码不会因为房产税的落地而促使该情况的出现以及情况的进一步恶化。现阶段与其担心房产税的落地，不如花时间好好想一想目前二手房贷款如此紧张，新房价格高位运行，土地财政还能走多久，房价高位还能挺多久。大家放心，房产税肯定会在房价处于正常区间的时候落地。不会成为一个刺破房地产泡沫的因素，也不会成为房地产泡沫破灭的一个加速器。

　　因为有上海的经验，很多人认为第一套是不征收的，而且就算买了第二套，还有人均60平的免征面积，也就是一家三口有180平免征面积，第一套90平，第二套也是90平的，还是不用交房产税的。如果有四口人的线平免征面积，基本上两套120平的都不用交税。但是这种政策是上海作为试点做出的决策，通俗点说，是放水政策，毕竟试点城市也不想影响到本地的经济发展和人才引进。

　　国际通行的做法是每套每个平方都征收，然后根据减免政策返还。而类似上海这种人均60平免征，是有很大的不公平性的，有人的房产价值1000万，享受人均60平免征，而有人的房产价值200万，也是人均60平免征，这个60平的免征价值差距极大，显然是有问题的。以后更可能实行按照城市平均房价折算60平，算出一个人均免征金额，会更科学合理。一方面让高价房产拥有者付出更多的税收，另一方面居住在低于平均房价的群体基本上都可以免征，甚至面积更大点也可以免征。

　　1、全面征收，税率0.3%-0.6%，只是房产税，不包含土地税，征收税基按照房产市场价格估算。

　　2、有普惠的减免政策，但是不是以免征面积的方式出现，而是以按照城市房产均价折算出来的免征金额的方式出现。比如人均60平，城市人均房价为1万一平，税率为0.5%时，人均可减免3000，房价2万一平100平的房子，房产税是1万，三口之家可以减去9000，实缴1000元，第二套房子及以上全征。房价7000一平100平的房子，房产税是3500元，三口之家可以减去9000，那么还可以多余5500元的减免额度，房子可以大一点，可以用到第二套房子上做减免，如果只有一套房产，甚至可以减免个税，或者直接现金发放。

　　以上就是对于以后房产税的一些分析和推测，其实房产税在国际上是一个非常重要的税种，很多人出国旅游的时候，会感叹发达国家很多城市为什么绿水青山，空气清新，同时还经济发达，城市建设漂亮，维护整洁。这一切其实跟房产税有很大关系，国外的税种中个税和房产税是非常重要的财政来源，也就是每一个人每一套房子都要交税，没有工厂没有关系，只要有人有房子就行。而我们的财政收入主要倚重第一第二产业，重点也就是第二产业，工业，所以我们这边经济发达地区，有大量的生产制造企业。这种产业结构的确带来了经济的快速发展，但是也有很多污染问题，而且随着世界经济格局的变化，有些落后产业必定会发生转移，那么依靠这些产业的城市以后如何发展呢？现在我们靠的是土地财政，由于长达20年的人口红利期，以及大规模快速城市化，我们有了20年的房地产繁荣，这是非常难得也是非常巨大的一次机会。但是随着人口增长幅度的下降甚至负增长的出现，城市化的结束，土地财政终将结束。这时候各个城市靠什么发展运行呢？

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