南昌掀起商铺投资热文星房产

南昌掀起商铺投资热文星房产

文星房产,锦绣园房产,中华房产　　新闻背景：2011年，“商铺”成为楼市出现频次的词汇。新“国八条”后，房产税、地方限购令相继出台，房地产进入“限购时代”。随着号称楼市铁腕的“新版限购令”落地，洪城楼市虽有震动，但整体反应平静，并没有出现想象中的恐慌局面，投资者也因此变得更加理性。

　　文星房产,锦绣园房产,中华房产地产业界流传着这么一种说法投资住宅是铜；投资办公楼、写字楼是银；而投资商铺则是金。有观点认为：近期一些在售的商铺得宠似乎成为了商铺投资将迎来黄金时代的佐证之一。其中红谷滩万达广场首批步行街商铺4月28日开盘当日仅3内首推的260套商铺便全部售罄。新政之下，商铺出现如此的销售状况与住宅销售市场的冷淡形成了鲜明反差。

　　去年以来，国家对房地产市场的调控越来越严厉，住房首付比例提高，贷款利率上升，三套住房停贷，各地纷纷出台限购令，使炒房的成本越来越高，风险越来越大。南昌亦在2011年3月正式实施限购令，必然使今年的住宅市场投资大受打击。同时，股市依然震荡、低迷，投资客轻易不敢入市。

　　在此背景下，不受限购令影响的商铺物业，因其持续走高的价格、较高而稳定的回报、相对有限的投资风险，无疑将成为今年投资领域的香饽饽。记者了解到，红谷滩万达广场商铺销售热度逼人，火速售罄，已成为南昌市场上一个标志性现象。透过现象看本质，在其引爆南昌商业市场的背后，我们看到的是，商业地产大热之势已成，这既是时代浪潮下的大趋势，同时于南昌市场而言，更是一种必然。据悉，南昌红谷滩万达广场从启动之初便一路广受追捧，甚至发生许多意向强烈的客户根本抢不到铺的情况。业内有专家称，红谷滩万达广场步行街商铺的广受追捧，佐证了万达集团在商业地产的领军地位，也促成了南昌商业地产大热之势。

　　所以有人会说，受调控政策影响，商铺已逐步取代住宅成为投资物业新热点，2011年南昌势必全面掀起商铺投资的新高潮。

　　商铺投资是近年来兴起的一种投资置业方式，它一出现就以“稳定的经营”和“超高的回报”等原因赢得了众多投资者的青睐，商铺价格也一路飙升，可谓是“寸铺寸金”。记者通过采访发现，在投资渠道有限、通货膨胀的背景下“限购”之外的以商铺、写字楼、商业公寓等为代表的商业地产渐渐成为市场宠儿。

　　据南昌市房地产信息网统计，商业地产房源新增供应呈现加快趋势。同致地产研展部经理吴志凌认为，目前政策在抑制住宅市场，这对非住宅市场是一个推动，南昌或许将迎来商业地产快速发展期。如今，投资渠道多种多样，如银行存款、股票基金、国债、住宅、商铺等等,投资者需要综合各种因素，选择“性价比”的产品。

　　银行存款基准利率虽然一再调高，目前一年期的存款基准利率为3.25%，对比物价上涨指数仍显“弱不禁风”，导致资金存入银行即贬值的局面。股票投资方面，由于中国股市欠缺规范，大，风险更大，或一夜暴富，或血本无归，数年下来，股市指数屡创新低，股民资产大幅缩水。投资国债风险低，但也低，回收周期长，而国债目前其一年期利率在3.70%以下，五年期也不过6%。

　　综合比较，住宅投资受政策影响极大，其本身虽然风险不高，回报中等，但租金、售价的上涨速度、增值空间有限，投资不大。而多项调控政策出台，使住宅投资步入“冰河期”。而商铺投资却具有极大优势，首先，其具备较高的保值增值功能，抗风险能力强，租期较长，投资稳定。物业价格增值空间大，上涨速度快，一旦成熟，租金、售价都将增长。

　　在住宅市场频频迎来政策调控后，投资空间已越来越窄，随着各地应声落地的“限购令”，近乎直接砍断了人们投资住宅的希望；反观商铺，“不在限购范围内”的自身优势，外加“市场广阔的商业发展前景”，似乎正凭着“万夫不当之勇”正走出一片艳阳天。

　　在通货膨胀、股市不稳的情况下，调控政策令楼市风声鹤唳，住宅市场“水深火热”，这也将使不少投资者把资金从住宅撤出，转向新的投资热点商业地产。有众多专家表示“看好今年的商业地产”。原因集中在三方面：首先，从2010年全年国家对房地产市场的宏观调控上看，2011年国家的政策将是继续加强对社会保障房的建设，也就是说，在政策面上，对住宅市场的限制不会放松；第二，政策面的调整并没有针对商业地产，这对商业地产就是个机会；第三，金融危机后，国家经过两年的经济结构调整，今年实体经济将会逐步恢复，商业地产作为实体经济的空间承载体，也将会因为实体经济的恢复活力而日益活跃。

　　从另一方面看，近几年商业地产的价格一直处在盘整阶段，再加之在十二五期间以扩大居民消费为主的经济政策取向，便决定了商业地产有较强的补涨机会。有专家建议：现金在握、仍有不动产投资需求的投资者不妨将注意力重点转向商业地产中的商铺、写字楼及酒店式公寓。

　　作为当前房地产市场上的两大主要投资形式,投资商铺和投资住宅在许多方面都有着很大的区别,记者通过采访后予以了对比和总结。

　　投资类型：商铺投资是以商业房地产市场和商业零售市场为依托来进行的,投资者用商铺来经商或租给客户去经商,其投资回报和商铺的运作经营和管理水平密切相关。而住宅投资主要满足于投资者或租客的居住需要。

　　地点和环境：商铺对地段和环境的要求比住宅更高。地段，地段还是地段，对于商铺更是金科玉律。除了宏观地段和环境外,具置,商铺之间的布局和所在楼层都对商铺有莫大的影响。住宅需要安静优雅,而商铺需要鼎盛人气。

　　租客和租期：客户在租用商铺之后往往需要自己出资对其装修改造,并配备必要的设施和生财工具。由于商铺租客投入了大量的资金,也需要稳定地长期经营生意,就需要较长的租约去达到其投资回收目标。所以,商铺的一次租约的租期往往会达到3－5年。并且,商铺租客的生意越好,其续租约的肯定性越大。而住宅租客从来不会也不被许可去装修改造房东的房子,一般租期也短。

　　租金：商铺的租金可以用单位面积平方米/年的租金来计算,也可以单位面积平方米/月的租金来计算。房东可以要求租客交纳总租金,也可让租客只交纳净租金,然后让租客自己去交纳其它费用（如管理费以及水、电、气、保险等）。商铺每年的租金涨幅会在租约中逐年规定,在续租约时租金涨幅则会随行就市,不受政府限制,故涨幅可能相当大。而住宅一般是以月租金来计算,租金中往往包括管理费或水、电、气等,每年的租金涨幅都要受到政府限制。所以商铺的租金一般比住宅为高。

　　利益：商铺经营和物业的价值往往是利益一致的。商铺的生意越好,租客的投资回报越好,则房东的投资回报会水涨船高,商铺本身的也会越大。如果生意兴旺,商铺的价值也会随着时间越来越高。而住宅租客与房东的利益往往不一致。如果住宅主要用于出租物业或租客过多,房子容易被损耗,该住宅的性便会深受影响。另外,如果商铺租客欠租,有关法规允许物主可以封门和扣押租客的生财工具,不让租客做生意。而住宅租客欠租时,房东不得扣押租客的个人物品。

　　投资回报：商铺的投资率即投资明显高于住宅,在目前房地产市场,住宅投资率约为3%～6%左右,商铺的投资率一般约为7%～10%,其增值空间更大。

　　投资风险：无需讳言,投资商铺一般比投资住宅更具风险。如新商铺刚开始很可能“淡”,出租率可能不理想。如铺位不好甚至难以找人承租，而住宅起码可以自住。商铺的贷款利率一般比住宅为高（目前在2010年二次加息基础上的五年以上的商业贷款利率已达6.4%，如果打七折，也达到4.48%。）。但正因为较高风险才会有较大回报。市场上没有十全十美的投资，如买成熟的当前回报好的商铺风险虽小,但价位就高,进一步的增值空间可能也小。当然,风险是应该和可以尽可能规避的,盈利和增值空间也是需要考虑的。这就需要寻找一个投资平衡点。