芜湖：市民关心的法律问题 律师在这里有解答

芜湖：市民关心的法律问题 律师在这里有解答

芜湖：市民关心的法律问题 律师在这里有解答,

雅安房产,莱阳房产,昆明房产政策　　大江晚报消息 今天是国家宪法日，举国上下都在深入学习宣传宪法，大力弘扬宪法精神，推动全社会尊法学法守法用法。11月30日，大江晚报联合镜湖区司法局，举办了一场法律咨询活动，得到了7家律师事务所的大力支持。当天，市民们咨询了大量问题，律师们逐个予以详细解答。为了给市民们答疑解惑，本报现摘登部分问答，供大家参考。

　　雅安房产,莱阳房产,昆明房产政策边女士来电：10年前购买了一套鸠兹家苑的安置房，当时签了买卖协议，无法办理房产证。这两年，芜湖的安置房可以办房产证了，加上房价不断攀高，要办理房产证时，卖方又反悔了，要加价。我想咨询律师，如果要走司法途径解决此事，买方需要收集哪些证据，又有哪些法律条款是保护买方的？

　　关于安置房买卖，在法律上和具体政策上都有限制性规定。原则上，集体土地上的安置房买卖为无效合同。买卖双方若符合属于同一集体经济组织成员、经集体经济组织同意等条件的，法律上认可买卖合同的效力。但根据我们了解的现行政策，位于鸠江区鸠兹家苑小区的安置房，在交纳国有土地出让金等费用后可以办理不动产权证，故，我们认为现在符合交易条件，卖方应积极配合买方办理产权登记及过户手续。卖方若以加价等理由拒不配合，双方可协商解决，如果协商无果，买方可以凭借拆迁安置补偿协议书、安置房买卖合同、支付房款的收据以及已经实际入住的相关证据等向人民法院提起诉讼，要求被告履行合同，配合办理登记、过户。

　　周先生来电：我拍了男同事的不雅图片，被对方打了一顿，报警后派出所介入。我住院后脾被切除了一部分，上网搜索发现，自己可能构成重伤。由于大家都是一个单位的，加上双方都年轻、冲动，我谅解了对方。我想问的是：怎样让对方不负实刑，让他免受牢狱之灾？

　　根据我国《刑法》第二百三十四条的规定：故意伤害他人身体的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制。犯前款罪，致人重伤的，处三年以上十年以下有期徒刑对于你的伤害是否构成重伤，还需要公安机关的鉴定，如鉴定为重伤，即便对方进行了赔偿，取得了受害人的谅解，也很难免除刑事责任。但是，对于积极主动赔偿受害人损失取得受害人谅解的，可以从轻或者减轻处罚。

　　黄先生来电：如何在老人生前将名下的房产办理必要的手续，以便在老人百年后，其子女可以顺利地将房产转让或变卖？具体手续有哪些？该怎么办，在哪里办？

　　可以通过立遗嘱的形式，在房产所在地公证处办理遗嘱公证和继承权公证来达到您的目的。首先要确认该房产为老人个人所有，还是属于老人与其老伴的夫妻共同财产。如果该房产产权为老人单独所有，老人可以通过立遗嘱的形式处分房产。遗嘱是指遗嘱人生前在法律允许的范围内，按照法律规定的方式对其遗产等做的个人处分，并于遗嘱人死亡时发生效力的法律行为。分书面遗嘱、口头遗嘱及录音遗嘱，书面遗嘱又分为自书遗嘱、代书遗嘱、公证遗嘱等。根据您的问题，我建议公证遗嘱，然后在老人百年之后让继承人做一个继承权公证。

　　因为办理住房继承和遗赠过户手续的，即使有了遗嘱，继承人也需要先到本地公证处办理公证手续，根据《房屋登记办法》的规定，只有取得公证书的，才能到住房所属房管部门申请办理过户手续。

　　程先生来电：我老家是芜湖的，目前在上海工作。11月初，我和女友领了结婚证，准备元旦结婚。11月20日左右，我进入了一家新的公司，签订了劳动合同，约定试用期为两个月。我想问的有两个问题：（1）我处在两个月的试用期内，能否享受婚假？（2）进入这家公司前我领了结婚证，在这家公司工作期间举办婚礼，能否在这家公司请婚假？

　　（1）试用期是包括在劳动合同期限内的，劳动者在试用期限内享有的权利及义务等均与正式员工相同，均有完全的劳动权利。而休婚假是属于劳动者的权利之一，故试用期员工可以享受婚假。

　　（2）法律上并没有对婚假有效期进行规定，一般公司或单位会根据自己的规章制度出一些相关的守则，有的为领取结婚证三个月内休完，有的为半年，有的为一年，每一个单位制定的有效期限并不是统一的。有的单位会需要你在原单位开一个未休婚假的证明才可以休。

　　文先生来电：小区首期交付两年了，目前还没有成立业委会，物业只是向业主催交物业费，却从不公示物业费使用情况，以及利用小区公共资源的广告收入情况。我想问的有三个问题：（1）什么条件下，能成立业委会？（2）利用小区公共资源产生的相关收入，是归物业公司所有，还是归小区业主所有，如何分成？（3）物业公司是否应该向业主公布相关收支情况？

　　（1）根据《安徽省物业管理条例》第十五条规定，业委会成立的条件是：已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的。

　　（2）根据《安徽省物业管理条例》第四十七条、第八十五条的规定，前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账，所得收益的百分之七十纳入专项维修资金，百分之三十用于补贴物业服务费。后期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益，按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用；没有决定或者约定的，百分之七十纳入专项维修资金，其余部分用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金。

　　（3）根据《安徽省物业管理条例》第五十八条、第六十七条、第六十八条、第八十五条的规定，物业服务企业按照规定每年公布物业服务费收支情况。物业服务企业应当将规定比例的物业公共服务费独立建账，专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护，每年公布一次收支使用情况，接受业主监督。物业服务企业应当定期公布共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。物业服务企业建立物业管理区域公共经营收益财务账目定期审计和公示制度。

　　一市民咨询：安置房才拿到不动产权证，父亲去年去世的，所以产权证上只有母亲的名字。想咨询的是：如果母亲要卖房子的话，需要所有子女都到场吗？

　　父亲去世后所遗留的房产份额有遗嘱按照遗嘱，没有遗嘱按照法定继承，所以子女对房产享有继承权，需要子女及母亲到公证处公证继承权后，到房管局办理产权变更登记手续，然后按照正常的房屋买卖交易程序过户。

　　要确定这个房屋有无父亲的份额，如果有，则处置该房产需要所有有继承权的人同意，需要子女到场。继承权自去年父亲去世时已由期待权生成既得权且发生在产权登记之前，此时处分该财产，相关权利人自然须表明各自的意思。

　　无论是房屋买卖合同的签订还是房屋过户，法律都没有规定必须子女一同在场，但我认为子女应当陪同。这里面分情况：（1）如果是签订房屋买卖合同，那子女最好一同去，因为需要商量相关买卖房屋合同条款，并且交易额较大；（2）如果是房屋过户，子女也应当一道去完成相关手续。这里面主要看房产证上的绝对记载事项的共有情况是如何载明的，如果是共同共有，那么必须共有人到场；如果是个人所有，房地产权利人就可以进行相关处分，法律上没有强制要求。

　　一市民问：我在中介购买了一套二手房，因为卖房人在外地，所以当天委托她母亲签订的房屋买卖合同，签订合同后我就支付了5万元定金给她母亲。现在房价上涨，卖房人以她本人没有签订合同为由拒不出售房屋，中介那边也没有提供卖房人授权给她母亲签订合同的委托手续，我该怎么办？

　　二手房交易时，一定要查看、核实卖房人的身份证原件、房产证原件。房屋买卖合同应当与登记的全部所有权人签订，并要求卖房人夫妻双方都签字，这样才能最大程度上避免纠纷。如果这些主体不能到场签字，则需要他们出具委托书。委托书的内容应当具体明确，受托人的身份应当查实。这起纠纷中，买房人就是忽视了这些注意事项，给卖房人违约找到了借口。发生这种情况后，在没有书面委托手续的情况下，应当收集证据证明卖房人以口头方式委托她母亲办理房屋出售事宜的委托关系成立。如果不能举证，则买方权利很难保障。

　　法律咨询当天，贺女士打了一个多小时的热线电话，都打不进来，遂来到报社，当面咨询律师。她称，自己于2012年开始诉讼的民间借贷款项长期执行不到位，自己又调到了被执行人从银行长期提取打工工资自己用的流水账，意欲追究该当事人拒不履行人民法院判决、裁定罪；并认为法院执行法官不作为，执行措施不到位等，要求追究司法机关的赔偿责任。

　　（1）虽然有证据证明被执行人长期从自己的工资卡上取款自用，但执行工资款必须保留其必要的生活费，另外即使多一部分是否归还了其他债权人或用于家庭急用（小孩教育、老人看病等），其行为只要没有达到刑法规定的情节严重，即不构成“拒执罪”；

　　（2）从2012年至今，执行的环境和手段有一个深化和加强的过程，过去存在对当事人的卡号不能及时查知的客观情况，加上执行法官案件较多，被执行人经常变换自己的卡号等因素，使执行法官不能及时采取查封卡号等得力措施。即使这样，也不能作为要求司法机关赔偿的依据，对于司法机关和国家其它机关的赔偿，法律有范围和条件的规定，其要求不符合法律的规定。

　　一市民问：我购买的二手房在办理过户当天突然被法院查封了，经查是卖房人有其他债务纠纷，后被别人诉讼保全的。为了办理过户，我先交了五十多万元购房款给卖房人用于偿还这套房子的按揭贷款。事后了解到卖房人在外面还有很多其他债务，卖房人根本没有能力偿还我已经支付的购房款，我该怎么办？

　　这是二手房交易中买家最怕遇到的事情，也是最担心的事情。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，买受人购买房屋但未变更产权登记，房屋仍在出卖人名下，而该房屋因为出卖人的原因被查封执行时，买受人主张权利，应满足以下条件：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，在上述条件均满足的情况下，买房人享有足以排除强制执行的权益，可以向法院申请解除对房屋的查封措施。

　　一市民问：老人名下有一套房，老人有四个儿子（其中一个儿子已经过世）、一个女儿，我想询问的是：（1）没有和老人同住的子女是否有继承权；（2）已经故去的儿子的子女是否有继承权；（3）能不能提起赡养费诉讼？

　　（1）没有和老人同住的儿子和女儿都有继承权。根据《继承法》第十条 “遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母”的规定上可以看出，第一顺序继承人都有权继承，从反映的情况看，其他继承人没有被剥夺继承权，因而有权继承。

　　（2）已经故去人的子女有继承权。《继承法》第十一条规定： “被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。”从以上条文可以看出，已经故去人的子女有继承权，只能继承其父亲的份额。

　　（3）对于赡养费的问题，可以提起赡养费诉讼，可以由同住成年子女委托律师或者申请法律援助代为提起赡养费诉讼。对于赡养费问题，应先和居委会通报，由居委会沟通看是否可行。

　　《继承法》第十三条规定，“ 同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。对生活有特殊困难的缺乏劳动能力的继承人，分配遗产时，应当予以照顾。对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。继承人协商同意的，也可以不均等。”对于遗产的分配，第一顺位继承人均等。但在老人生前付出较多赡养义务的人，可以多分，有赡养能力而不尽赡养义务的人，应当少分或不分。这里只是少分或不分，并不是有无继承权问题。

　　一市民问：有人向我借了几千元钱，说几个月就还，当时写了借条，可几年了对方也不还，总是一直在拖。我如果起诉，借条还有用吗？另外在平时借贷中，是写“借条”还是“欠条”，该如何书写？

　　（1）我国《民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”如果借条中没有写明还款日期，其最长时效期间为二十年，但是从主张权利之日起，时效期间为三年。如写明了还款日期，时效期间从还款期届满之日起三年。

　　(2)在日常经济生活往来中，人们往往将借条写成欠条，将欠条写成借条。其实，借条和欠条是有重要区别的。

　　①欠条和借条的性质是不一样的，它们形成的原因不同，借款主要是因借贷而产生，欠款则可能是因为买卖、租赁、利息等原因产生。②借款如果没有约定还款日期，最长时效期为二十年，那么债权人可以在任何时间索要，从债权人主张权利之日起时效期为三年，如果约定了还款期限，则时效从还款期满时起算三年。③欠条如果没有约定还款期限，则诉讼时效从欠款形成之日起算，约定还款期的从还款期满时起算。也就是说，约定了还款期的借条和欠条，时效是一样的，没有约定还款期的借条和欠条，则是有区别的。

　　(3)借条书写时应规范。①借条以借款人手写为佳，借款人签名同时应按手印。一定要写清楚借款人的身份信息，如身份证号等，并在书写借条时要求借款人提供原件进行核对。②借款发生的日期一定要写清楚，最好精确到日，可以在借条中约定还款日期，未约定还款日期的，借款人可随时主张返还，约定了还款日的，需在还款日届满时，方可要求返还。还款日届满仍未返还的，出借人应在三年内起诉，逾期可能丧失胜诉权。③借款金额要同时用阿拉伯数字和中文大写，并写清币种，如“人民币100000.00元整(人民币拾万元整)”，防止持有借条的人篡改。④款项的交付，尽量选择银行转账的方式，可以在借条中明确对方收取款项的账号和转账日期。对于转账，可以备注借款的用途。如金额较小，现金交付时应在借条中注明双方的借款是通过现金交付的。无论哪种方式，都要求由借款人另外书写已经收到款项的收据。借条只能证明双方之间有借贷合同关系，不足以证明出借人已经履行了交付款项的义务。

　　唐女士询问，她与老公2009年9月结婚并办理了结婚手续，2008年5月她老公在芜湖市区购买了一套住房，后在2012年，她要求对该套房屋加名，产权变更为她和老公两个人共有。现在她想问的是，如果离婚，离婚后该套房屋如何进行分割？

　　根据我国《物权法》的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该套房屋是唐女士的老公婚前购买，并登记在其老公一人名下，该套房屋应当属于其老公的婚前个人财产。但是婚后，唐女士的老公又将该套房屋的产权人变更为夫妻二人，根据我国《婚姻法》的第19条第1款的规定，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定”，则该房屋应当属于夫妻共同财产。

　　需要提醒大家注意的是：在属于婚前财产的房屋产权证上增加配偶的名字，是将婚前个人财产的部分权益转移给配偶，在性质上属于夫妻一方对另一方的自愿赠与，最终的法律后果是使得另一方对房屋享有部分产权，如双方没有约定共有房屋的产权份额，则基于双方的夫妻关系应为共同共有。

　　赵女士提问：今年80岁，2016年10月26日晚锻炼回家，在某小区售楼处旁跌伤，导致跟腱断裂，经过两次手术，除医保外，个人还支付了3万余元的医疗费，开发商与物业公司均拒绝赔偿，协商不了，该如何维权？

　　根据老人的实际情况，对于其受伤情况，有很多一同锻炼的朋友能够证明，开发商与物业也认可其受伤的基本事实。同时老人提到，其受伤地点路面湿滑，未设置告示牌，无指示灯，开发商的广告牌挡住了正常行走通道等情况。因此我认为，对于老人受伤一事，小区的开发商和物业均存在过错，由于其过错行为导致老人受伤，给老人带来的损失应当予以赔偿。

　　《侵权责任法》第三十七条第一款规定：“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。”《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款规定：“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”结合本案的实际情况，物业和开发商并未尽到合理限度范围内的安全保障义务，其给老人带来的损失应当在其过错范围内承担赔偿责任。

　　李女士咨询说，今年“双十一”期间，她在网上购买了一件貂绒大衣，网站页面上说这件衣服上有“狐狸毛领、百分百水貂绒”的宣传用语，商品详情中介绍面料为貂绒，面料主材质含量95%以上；貂绒原料也都经过第三方检测，“假一罚十”，衣服的吊牌上也标明面料成分为95%特种动物纤维、5%锦纶。但收到衣服后，她总觉得不对劲，这衣服不像是貂绒。后经当地的检验部门对此大衣纤维含量进行检验，结论为锦纶23.9%、兔毛76.1%。她想问的是：对于该网店的欺诈行为，她能否主张“假一罚十”？

　　关于服装类的产品，法律上没有“假一罚十的”强制性规定，但作为商家自己所作的承诺是有法律约束力的，如果你能够证明商家有这样的承诺，且又有相关证据证明你网购的衣服确实与其承诺不符，属于“假货”，那么，你完全可以要求网店的经营者兑现“假一罚十”的承诺；如果协商无果，你可以通过诉讼维护自己的权益。但需要提醒广大网购的买家，在与店家洽谈及交易过程中，一定要做好证据的收集和保留工作，以免受到损害而难以维权。

　　一市民问：我是镜湖区居民，我想打官司，但经济困难，请不起律师。我想问的是，我能申请法律援助吗？哪些案件能申请法律援助？

　　镜湖区法律援助的主体资格是：年龄达到60周岁的老年人、不满18周岁的未成年人、妇女、残疾人、农民工。经济条件上，是符合《安徽省法律援助条例》规定的经济困难公民。

　　法律援助的范围包括：符合法律援助受案范围的刑事案件；请求给付赡养费、抚养费、扶养费；请求发放抚恤金、救济金、给予保险待遇或者最低生活保障待遇、支付劳动报酬；交通事故、医疗事故、工伤事故或者其他人身伤害事故的受害人，追索医疗费和赔偿的；残疾人、未成年人、老年人、妇女请求人身侵权赔偿；请求国家赔偿的案件；主张因见义勇为行为产生的民事权益的事项；以及其他确需法律援助的事项。