买房小知识：从房契到房产证的演变

买房小知识：从房契到房产证的演变

房产税消息,濮阳县房产局,后父房产　　前不久，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。此前一直甚嚣尘上的“转正”传言之后，小产权房的出路再次被关上了大门。一纸房产证，到底有多重要？古代的人们是如何买卖房地产的？几百年前的“房产证”、“土地证”长啥样？

　　前不久，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》。此前一直甚嚣尘上的“转正”传言之后，小产权房的出路再次被关上了大门。一纸房产证，到底有多重要？古代的人们是如何买卖房地产的？几百年前的“房产证”、“土地证”长啥样？

　　房产证，是房屋所有权证的简称，是指房屋所有者通过建造、买卖等方式取得房屋的合法所有权，可以依法对相应房屋行使占有、使用、和处分的权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。

　　在中国古代，用于证明房屋买卖的凭证是房契。房契是契约的一种，按照今天的标准去看应该属于房屋买卖合同。古代的房契往往只有一份，并且只会写明出卖方是谁，中间人、经手人是谁，一般不会出现买方的名字，并在买卖完成后将房契交由买方收藏。因此，在中国古代，房契一旦丢失，捡到房契的人完全可以以此自称买方，要求房屋的居住者腾退，即便对簿公堂，房屋的实际所有人如果不能请到中间人、经手人，甚至是原房主作证，也可能很难打赢官司。

　　立典卖房屋文契（这里写卖方姓名），今将坐落（这里写房屋具体地址）房屋（这里写明房屋的户型、面积、间数、新旧程度和装修等情况）凭中（这里写房产经纪人的姓名或者见证人的姓名），议价出典，由买方管业（此处写买方姓名，但常只写姓，有时则完全不写），三面议明时值（这里写出售价格），当日一并收足，并无短缺。其房并无重叠交易，亦无他人争执，如有等情，由典卖人理论，与现业者无干。空口无凭，立此文契为证。契约的底下是售房人签字、见证人签字、经纪人签字，并注明签约日期，买方一般不签字。

　　为了加强对房契的管理，宋、元、明、清等古代官府都开展了给房契备案的工作。而随着官府的介入，古代契约开始有了变化，按照是否经过官府备案分为“红契”（也称官契）、“白契”（也称草契）两种，其中未向官府备案的称为“白契”，经过官府备案登记的称为“红契”。买卖双方订立“白契”后，经过官府验证并纳税，由官府为其办理相应手续之后，在“白契”上粘贴由官方排版统一印刷的契尾，钤盖县州府衙的官方大印，规正三寸许，方制，篆体，红色赫然，便成了“红契”，并由买方保存，作为房屋所有权凭证。

　　但是，在古代契约向官府备案并不是无偿的。首先，买卖双方要去衙门购买官方印刷的格式合同；按照要求签订完毕之后，需要持签好的契约到官府办理交纳契税的手续，而除了需要交纳较高的契税之外，还少不了给官府内办事的胥吏们敬送，不然这些人可能会故意刁难，拖沓处理，往往还需要托人求情办理。如此一来，到官府登记办理“红契”，既要交纳契税，还要请托送礼，进而导致买房卖房的人们不愿意到官府备案。

　　由于到官府登记备案的情况较少，古代房地产市场上的大多数交易都没有在官方留下记录，在这种情形之下，房屋所有人手中持有的“白契”，就变成了房屋的产权证明，一旦丢失，后果不堪设想。

　　在一些影视作品或文学作品中，往往会有一些贪官污吏、地主恶霸通过伪造一张房契，霸占他人房产的情形出现。也有一些不肖子孙通过抢夺、窃取房契，将房子卖给他人或用于典当贷款，导致老人居无定所等悲剧发生。这就是因为房屋主人手里缺乏正规、权威的产权证明，而官府那里又没有登记认可的交易记录。

　　满清前期朝廷对旗人施行的是免费分房政策，原则上，一品官分20间，二品官分15间，三品官分12间，四品官分10间，五品官分7间，六品官分4间，八品官分3间，九品官和没有品级、没有工作的普通旗人每人分两间，只要是旗人，人人有房住。

　　后来公房不够分了，旗人内部苦乐不均，清廷开始搞“房改”，免费分房变成了福利购房朝廷按优惠价把公房卖给旗人，一家只许买一所，不许多买，不许骗购。然而即使按优惠价，也有一些旗人买不起，不能一次缴清房款，于是从乾隆年间起允许分期付款，房款在千两以上的，可以首付一半，剩下的8年之内付清。嘉庆即位后，旗人分期购房成为定例，无论总价多少，都是首付一半，还款期限则视房款而定，500两以上的7年付清，300两以上的6年付清，100两以上的5年付清，如果房款在100两以下，限4年付清。

　　乾嘉时期旗人分期购买公房无需付给朝廷利息，只要在朝廷规定的还款期限内还清就行了，这也算是朝廷对旗人的一项优惠政策。

　　进入民国，分期购房不常见，按揭购房却在上海出现过。民国16年，著名中医陈存仁在上海老城区买房，一幢两层小楼，卖方喊价25000块大洋，陈存仁手头只有5000块，从朋友那儿借了10000块，钱还是不够，只好先签房契，然后拿着房契去某个钱庄求助。钱庄用房契做抵押，替陈存仁付清了余款，陈存仁住进新房之后，再向钱庄还本付息。什么时候清账，什么时候拿走房契，这就是典型的按揭购房，只不过当时办理按揭的是钱庄，而不是银行。也有银行提供按揭服务的，像在上海开设分行的花旗银行和香港国民商业储蓄银行，都有按揭项目。

　　整个民国，可以按揭购房的城市只有上海，所以1936年3月4日的《申报》评论说：在上海买房跟在其他城市买房不一样，在其他城市买房，必须攒够全款，所以房地产交易量不大，房价也不是很高；而在上海，“以三四成之垫本，即可购置产业，向中外行商押抵六七成之借款”，只需要首付30%到40%，就能去中外金融机构办理按揭，买下房子。民国时期上海的房地产市场一枝独秀，房价畸高，原因之一就是可以按揭。

　　凭房契作为房屋所有权凭证的局面，是在民国32年开始出现变化的。这一年，上海市政府仿照租界当局给业主发“土地执照”的做法，在上海全市范围内推出“执业证”制度，土地或房屋的所有人可以拿着地契、房契到土地局办理“土地执业证”或“房屋执业证”。

　　1949年新中国成立之后，曾经一度颁发过“房产执照”。1950年夏，新中国颁布了《中华人民共和国土地改革法》，在广大农村地区进行了轰轰烈烈的土改运动，1952年土改基本完成，政府开始向房屋所有人颁发“土地房产所有证”。

　　从上世纪80年代初开始，很多地方开始换发房产证和土地证。1997年，国家要求各地统一发放房屋所有权证。这时候的房产证加设了防伪标志，并开始出现了共有人这一栏。因为以前的房产执照、土地房产所有证等证件上的名字往往只有一个人，该证上所载的人就是该房子的主人。1997年统一换发的房产证则允许有两个以上的名字，共有人一栏有的记载夫妻，有的记载父母子女，还有的记载其他共有人。登记部门在发放房产证的时候，对记载了共有人的还会再发放一个房屋共有权证。

　　随着科学技术的不断进步与发展，房产证的防伪措施开始不断升级。2008年，北京市开始进行指纹、肖像房产证加密试点，市民可自愿选择是否加密，需要收费120元。如果房产证采用了这些加密措施，那么在房产交易时，工作人员将开启专业设备，查看现场持证人与《房屋所有权证》上密押膜的数码肖像是否一致，并鉴别现场持证人的指纹与房产权属登记的是否吻合。肖像、指纹验证成功后，方可进行房产交易。

　　2013年4月，北京市住房和城乡建设委员会称，为防止虚假房屋买卖等行为，保障房屋交易安全，今后北京购房人拿到的房产证将可自愿并免费设立密码，房屋如需办理转让、变更、抵押等登记业务时，须提供密码才可办理。

　　美国人买房子，对周围的环境很挑剔，而所谓环境也无非是交通方便、周围有好学校、社区安全。可以说，符合这些条件的房子基本都在城市的繁华区，在这种地段基本没有新建的房子，都是二手、三手乃至四手的旧房子。即使有新建的房子，那价格也不是一般人能承受的。因此，在美国买房子，大多是买二手房。

　　在美国，近年来开发的新房大多建在新开发区，距市中心较远，交通多有不便，价格又比旧房子高出不少，因此，二手房市场中的老房子消费者青睐。建筑年龄在50年以下的二手房，如果价格在30万美元以内，那么一定非常抢手，因为无论是房屋状况还是价格都符合白领阶层的要求。

　　在美国，贷款买房是最主要的购房形式。如果你是美国公民，只要能够提交相应的信用证明，比如从来没有拖欠贷款、按时交纳各种费用、没有不良记录等，就可以在银行轻松贷到购房款。

　　澳大利亚的居住条件居地位，平均每2.7人拥有一套住宅，平均每套住宅的居住面积是187平方米。澳大利亚典型的住房是带花园的独立住宅，即中国人所说的花园洋房，住宅都有冷热水、灶具、烤炉和抽水马桶、淋浴等基本起居设施。

　　澳大利亚的住房不管是新房还是二手房，一般都装修齐全，购房人基本不必再额外开支。在澳大利亚买二手房也可通过银行提供的贷款购买，贷款金额可占到整个房价的95%，贷款期限长达25年。

　　法国住房紧张，仅54%的法国人有自己的房子，其余都是租私人住宅或者住公有住房。公有住房是政府兴建的低租金住宅，专门提供给那些低收入家庭居住。不过，如果个人购买住房的话，政府会提供住房抵押贷款，并根据各个家庭的收入和人口情况给予补贴。

　　虽然近年来法国政府加大了新房的建设力度，出现了一批新的住宅，但由于价格不菲，房屋市场还是租赁占了优势。当然，也有部分法国人在城市郊区购买比较便宜的二手房，那些独立小楼式的住宅非常好卖。但是，这样的旧房大多需要经过自己装修才能居住，可以说价格便宜，但很费精力。

　　在英国，70%的人拥有自己的住房，不过，英国人经常弃旧从新，每隔七八年就要换一次房子，因此二手房市场很活跃。在英国中央银行降息的带动下，住房贷款利率不断下降，任何人，只要有职业和工资收入，都可申请抵押贷款，贷款期限一般为25年，这使得英国的住房市场更趋完善。

　　对普通德国人来说，要买一栋房子并不是件容易事。有统计表明，德国有实力购房的人不足半数，大多数德国人选择租房住，因此二手房市场不活跃。为了增加租房价格的透明度，德国多数城市都制定了一个叫“房租明镜”的价目表。这个价目表列出了该城市各种房产的大致租价。虽然房主和租房者可以就具体租金讨价还价，但最后价格必须在这个价目表所规定的浮动范围内。这个价目表很有权威性，就连法院在判决有关住房租金纠纷案中也会参照。

　　据《梁溪漫志》记载，苏东坡从儋县向北回来，选择住在阳羡，邵民瞻给他推荐了一套价值五十万铜钱的房子，苏东坡用尽身上所有的钱刚能买下，并选择了个吉利的日子住进新家。

　　后苏东坡与邵民瞻在月下散步，偶然到了一个村子，听到有个老妇人哭得很伤心，便推开门进去，苏东坡看见老妇人仍然在自顾自地哭泣，就问她为何哭泣。老妇人说：“我有一套房子，世世代代传了几百年，但我的儿子不肖，卖给了别人，现在我搬到这儿来了，住了百年的旧房子永远没了，怎能不痛心？”苏东坡问她的那套房子在哪儿，得知正是自己刚买的房子。

　　闻听此言，苏东坡立刻安慰老妇人：“你的房子是我买的，不用太悲伤，现在我把屋子还给你。”苏东坡随即叫人拿来买房的凭据，当着老妇人面烧了。第二天苏东坡叫老妇人的儿子接他母亲回到原来的住所，竟然不索取所花之钱。（陆承）

　　古代房子的代业主，一般都是自主建房，也就是说，这套住房最开始不是从市场上买来的，而是业主自己盖的。房子盖好后，因为种种原因，卖给第二代业主，然后再卖给第三代、第四代业主。总的来说，从战国到明清，中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房，也不存在产权年限一说。

　　到隋唐时，有人盖好房子后，或租或卖，从某种意义上讲，他们可算是的“开发商”了。有个叫窦乂的人，就是其中的佼佼者。窦乂很小的时候就死了爹娘，跟着舅舅一块儿生活。窦乂先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱，后来有了80万钱的身家，就开始向“房地产”行业进军。当时长安西市有一个废弃的化粪池，面积有十几亩，闲置七八年了，一直没人买。窦乂把它买了下来，雇人填平，在上面盖了20间店铺，租给波斯人做生意，平均每天都能收上来几千钱的房租。

　　再后来，窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球，于是斥资70万钱买下一块地，又花30万钱把这块地建成一片马球场，送给了李晟。李晟很高兴，从此跟窦乂结成死党，有求必应。有这种靠山保驾，窦乂发得更快了，不到40岁就成了长安首富，人称“窦半城”。

　　除了像窦乂这样的“开发商”，古代的“开发商”还有一些相当于今天的“公务员”、“退休干部”等，甚至官府自己就是“开发商”。比如北宋有个“修完京城所”，这个机构本来只能修筑城墙和宫殿，后来城墙修得差不多了，宫殿也盖得够豪华了，这个机构就开始转型，开始给朝廷搞创收。怎么搞创收呢？“修完京城所”向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅、盖店铺，盖好了，有的卖给老百姓，有的赁给老百姓，给国库做了很大贡献。

　　这些“开发商”都不专门从事房地产开发，也就是说，他们搞房产开发只是多元化经营的“捎带手”，没有谁只靠卖房子吃饭。从唐朝到清末，中国一直没有职业的“开发商”，都是业余的。