房地产的清算时刻到了！

房地产的清算时刻到了！

房产品质,按房产原值,房产数量　　读过中国历史的朋友应该都知道，战国时期的吕不韦是个很会赚钱的知识分子，不仅写下了著名的《吕氏春秋》，更是扶持嬴政上位，为秦朝的统一立下汗马功劳。

　　只不过，即便是一人之下万人之上，这位大国丞相最终还是逃不过被清算的命运。

　　巧的是，在两千多年后的今天，作为中国经济最重要的组成部分，房地产同样面临被“清算”的局面。

　　今天早上，中国注册会计师协会发布了《关于做好上市公司2020年年报审计工作的通知》（以下简称“通知”），给所有注册会计师们下了道“军令状”：

　　要密切关注内外部环境变化对上市公司经营活动及投融资活动的影响，贯彻落实风险导向审计理念，保持职业怀疑态度，充分识别和评估舞弊和错误导致的重大错报风险。

　　受疫情影响较大的上市公司、文化教育行业上市公司、房地产行业上市公司、可能存在与持续经营相关的重大不确定性的上市公司、业绩异常波动的上市公司。

　　房地产行业面临市场调控政策对经营的影响以及未来再融资所需满足的财务指标压力。注册会计师应结合房地产行业调控政策对公司经营产生的影响，分析公司面临的主要风险；

　　关注公司资产负债率等再融资指标的状况，如在评估持续经营能力时关注对未来再融资的假设是否合理；

　　关注公司为达到再融资相关指标是否在某些重要会计判断和会计估计上存在倾向；

　　关注公司为解决资金问题而进行的合作开发、售后回购、售后回租、明股实债等特殊交易的会计处理是否适当。

　　这下可好，有了中注协的死命令，注册会计师想睁一只眼闭一只眼也行不通了，房地产行业上市公司2020年的年报必定受到严格审查。

　　我们都知道，2020年房地产调控的一大重要改变，就是“房地产金融审慎管理制度”的建立。

　　而最突出的，就是监管部门给房企融资划下的“三道红线”，以及给银行房贷划下的“两道红线”，将需求端和供给端的资金限得死死的。

　　其中，三道红线对房企的要求是：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

　　按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档。据诸葛找房数据研究中心监测显示，100家上市房企中踩线%，绝大部分上市房企都已经触发监管红线。

　　可以说，这次中注协的要求，将以官方的计算标准对房企融资进行审查，真正落实“三道红线”新政，并检验房地产调控的有效性。

　　同时，通知也提到部分房企为解决资金问题，会通过合作开发、售后回购、售后回租、明股实债等方式，让年报更“好看”一些，从而逃避监管。

　　就好比我们看到某些以商铺或公寓为主的商业项目，由于地段差、人流少、交通不便等原因，产品销量太差导致无法回笼资金，因此开发商就会通过高额、长期返租等方式来吸引买家，实际交易过程也就带有融资性质。

　　可见，中注协已经看穿了开发商的“伎俩”，所以才给注册会计师们提个醒，留意房企应对三道红线的种种暗箱操作。

　　对于房企来说，中注协的这出“阳谋”，也势必带来更大的压力，尤其是财务状况差的房企，经过这次清算，很可能就会被拿出来“当街示众”。

　　前几天，第一财经就报道，目前已经有招商银行、兴业银行、浦发银行、平安银行4家一线银行房地产贷款占比超越上限。

　　与这些银行合作的主流房地产上市公司也有22家，基本上也都是踩红线的房企，具体就不点名了，自己看图。

　　所以，清算完之后，银行也就知根知底，清楚哪些房企负债率高，借钱给哪些房企最有风险。

　　实际上，房贷新政也是在强行压制房地产的金融杠杆，因为房地产的本质就是金融，过去房地产快速发展也是主要靠杠杆来推动，包括取消呼声很高的预售制度。

　　从历史来看，金融政策和金融环境的巨大变化，对整个房地产行业一般都是致命的，例如日本房地产泡沫破裂就是最好的证明。

　　整体来说，金融政策在改变，供求关系不同以往，房价也在阶段性高位，如果稍有不慎，房地产就不仅仅是灰犀牛那么简单，而是将引发一场史无前例的财富大洗劫。