需求低迷：德国房价突然下跌

需求低迷：德国房价突然下跌

自己办房产证,父亲的房产吗,房产中心网　　多年来，度假地叙尔特岛一直处于德国房地产热潮的最前沿：以 2000 万欧元或更高价购买了一栋带有茅草屋顶的较大单户住宅并不是稀奇事。事实上，叙尔特岛所属的北弗里斯兰区平均房价甚至高于慕尼黑，主要是由于北海度假岛个别豪宅的特殊价格造就。但现在这些高价开始崩溃。房地产平台 Scoperty 报告称，叙尔特有的豪宅房价跌幅“高达 44%”。虽然是个别情况，但这个数字是一个标志。

　　自己办房产证,父亲的房产吗,房产中心网经验表明，房地产市场的趋势逆转总是从顶部豪宅开始。市场专家不仅在叙尔特岛观察到这一点，也在德国的其他地方观察到这一点。例如，在线经纪人 Hausgold 在 7 月份询问了数千名经纪人，目前哪种房地产价格降幅最大。21%的人回答：豪宅。43% 的人表示：投资性房地产，都是相当昂贵的那部分房源。

　　最近的数据表明，这种发展已经自上而下地发展了。在大城市，确实有房产开始降价。专家怀疑这可能是真正的市场的开始。然而，对于潜在买家来说，最终可能会再次出现有趣的机会。

　　在不太受欢迎的偏远地区，情况似乎也在发生变化。今年年初， 在石荷州和梅前州，房价分别上涨了 4% 和 6%，这表明这些地方出现了追赶效应。但仅仅几个月后，也就是在第二季度，房价涨幅已经缩水到只有百分之一。只有在萨克森州，房价再次上涨了 6%。

　　房产平台 Scoperty 的老板 Stefan Kellner认为这种增长很快就要成为过去了：“利率上升、能源成本上升和通货膨胀加剧已经在重新安排供需对比。”他说，“市场正在发生变化。”

　　最初是由于较高的建房利率，这使得融资更加昂贵。其次是由于高昂的天然气和电力成本。而现在则是因为经济发展普遍存在不确定性。如果待售房产要价比较高，与六个月前相比，等待潜在买家要花更长的时间，或者卖家接受降价。

　　在这种情况下，另一个统计数据引起了轰动：融资平台 Europace 报告称，7 月份全德公寓价格下跌了 0.86%。而在过去的 12 个月中，德国公寓房价实际上上涨近 8%的。

　　多年来似乎不受任何价格疲软影响的新建房也降价了。毕竟，新住宅提供现代化的布局、高能效和其他良好的设备。但 Europace 报告德国新房房价下跌 0.26%。这似乎并不多。但德国新房上一次出现价格下滑还是在 14 年前的金融和房地产危机期间。

　　Europace 的老板 Stefan Münter 说，这对买家来说是个好消息。“卖家目前更愿意协商购买价格。”他说，“这意味着，尽管利率上升，消费者仍有新的机会。”因此讨价还价是值得的。德国大约 20% 的私人房地产贷款是通过 Europace 处理的。据说，该公司可以洞察实际支付的价格，而不仅仅是房地产平台上的要价。

　　Scoperty 的老板 Kellner 说，目前的调查数据甚至还不能代表全部情况。“如果你查看个别报价并与业主和经纪人交谈，就会发现：卖家目前必须考虑的降价幅度要大得多。”

　　如果这是真的，那些长期在七大城市之一寻找自己的家的人会感到高兴。在柏林、汉堡、斯图加特、杜塞尔多夫、科隆甚至法兰克福，经纪公司McMakler 报告第二季度房价大幅下跌。即使在似乎不受价格下跌影响的慕尼黑，平均房价水平也下降了 3.7%。

　　房价下跌伴随着供应的增长：与三个月前相比，McMakler 第二季度的数据库内房源增加了约 16%。根据统计数据，某些地区的需求实际上已经崩溃，例如在汉堡，搜索量比第一季度减少了近 40%。即使在多年来深受柏林移民欢迎的勃兰登堡州，对房屋或公寓感兴趣的人也减少了 35%。

　　现在的决定性问题是需求疲软和价格下跌是否会继续。独立专家在这里仍然持谨慎态度。例如Empirica 的老板看到了一个反对价格暴跌或长期下降的决定性因素：新建房越来越少。据报道，德国取消的建房项目在一年内增加了五倍。单户住宅和公寓尤其受到影响。对于建筑商来说，现在几乎不可能出售公寓。因此，他们停止了尚未在建的公寓项目，原因是利率上升和建筑材料成本的爆炸式增长正在全力打击建筑商。经济研究所 (Ifo) 的数据显示，与去年同期相比，8 月份建筑行业的订单取消率增加了一倍多，达到 8.8%。在住宅建设中，这个数字更加引人注目。与去年同月相比，8 月份的订单取消率为 11.6%。

　　波鸿 EBZ 商学院的房地产经济学家 Günther Vornholz 也持类似观点：“我预计价格会下跌，但不会急剧下滑，”他说，“预计德国新房完工量会减少，从而抑制价格下跌。”所以德国房地产市场普遍性的暴跌危机基本不存在。