深圳税制改革先行先试引发房地产税明年推出的猜想！

深圳税制改革先行先试引发房地产税明年推出的猜想！

大房产证,房产的规定,江山房产信息网　　10月31日，深圳财政部一则消息：加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，推动解决大城市住房突出问题的报道，引发了房地产业界对房地产税明年推出的猜想!

　　上周出台的租赁市场指导价，很可能是预防房地产税推出以后，房东把这个房地产税转嫁到租户身上的考虑。

　　以及出台的税制改革的先行先试，让人联想到这是在为房地产税的推出创造条件，也许等条件成熟，房地产税就会顺利推出。

　　深圳楼市一直被视为中国楼市的风向标，虽然调整16个月之久，价格上下调的空间并不大，只是成交量萎缩严重，新房今年截至目前还出现了四个日光盘。

　　深圳炒房风气日盛，为了平抑房价，有必要出台一个长效机制，长期制约房价的上涨措施，而不是今日涨了出台政策调控，明日跌了，又出台政策扶持，否则，永远都治理不好楼市存在的问题。

　　毕竟深圳楼市供需矛盾尖锐，楼市很容易上涨，只要供应量下降，就会引发楼市的单边上扬，深圳楼市我们应该担心的不是下跌怎么救市，而是上涨我们如何预防大涨，从而影响到普罗大众的居住问题。

　　所以，有鉴于此，先行先试出台房地产税，是完全势在必行，也是刻不容缓的选择。你觉得房地产税能遏制深圳楼市今后的持续上涨吗？

　　一直被寄予厚望的房价大杀器，房地产税的推出，真能降低深圳楼市的房价吗？从制度设计上，多套住房，尤其是三套以及更多套数的持有者，会影响较大。

　　假如出台递进式税率，也许超过人均面积的第二套住房，税率不会太高，但对于炒房客而言，多套房的持有，将会有不小的持有压力。

　　深圳170万套商品房中，一套商品房的数字为143.5万人；两套商品房的数字为15.3万人；三套及以上商品房的人数为5.3万人。

　　显然，房地产税的推出影响较大的将是，那5.3万人的三套及多套持有者。按照重庆与上海执行城市的情况来看，房地产税对于降低房价影响甚微。但对于二手房与一手房倒挂达1.2万每平的深圳而言，依然会有一定的承压。或许一二手房的价格倒挂现象，在未来某一个时点，会被抹平也说不定，你觉得呢？

　　为何在深圳楼市如此弱势情况下，还会出台房地产税的可能呢？不仅没盼望到政策的利好出台，却盼来了房地产税这个大杀器!

　　深圳楼市，作为全国楼市的风向标，虽然调整了16个月之久，价格从8.7万调整到7万出头，下降幅度不到20%，但直观感受大部分楼盘仅仅下跌15%左右。

　　可以想象：为何政府加大新房的推出力度，下半年推出4.7万套，正是用新房市场挤压二手房房价泡沫的意图。

　　可惜的是深圳楼市价格坚挺，虽然调整16个月，二手房均价依然有7万出头，深圳楼市需要一个长效机制，确保居者有其屋。

　　从香港模式转向新加坡模式，这在2018年就有先兆：深圳商业性住房与保障性住房的比例是4：6，即让深圳60%的市民住进公共住房。

　　深圳、香港新加坡三成的GDP相近，同样面临人多地少的困境，土地相对紧缺，制约城市的发展空间。

　　不同在于：香港走向了高度市场化的高房价之路；新加坡走向了保障房之路。深圳过去更多效仿香港，未来更多会学习新加坡。

　　新加坡模式的精髓是居者有其屋，政府承担了居者有其屋的义务。通过低价转让土地、大规模兴建公共住房，严打投机等方式，保障民众住房需求。

　　在新加坡，组屋占比80%，私人住宅20%。组屋由政府兴建，优先保障中低收入群体的购房需求，因此得以严控售价，让房价收入比始终维持在5——6倍的合理水平。

　　显然，未来公共住房建设将是深圳房价得到平抑的关键。由此推断，深圳的置业逻辑可能真要变了，那种买房胜过创业、闭眼买都上涨的日子可能一去不复返。

　　首先多套持有者，可能面临递进式的房地产税制约；其次，买房客户可能被租赁市场或者保障房市场大量分流；最后，过去买房稳赚的念头，需要做好亏钱的准备。

　　既然我们知道房地产税即将推出，或者迟早都要推出，波哥觉得讨论何时推出的问题变得毫无意义，我们更对应该探讨如何应对，才更有意义。

　　按照重庆与上海的征税经验，深圳会拥有一个个人免征面积，可能人均免征40平米。假如是首套住房，基本没影响，一家三口，免征面积就有120平；假如是二套，影响也不大，毕竟才征税几十平方，按照0.4%左右的起步征税标准，每年征税压力很小。

　　而对于三套或者以上的持有者，假如采用递进式征税标准的话，压力会很明显。那么提前对持有的物业，进行优化是相当有必要的。

　　首先，卖掉非核心区物业，把远郊区房产进行区位置换；其次，把多套物业尽量优化成大面积的景观豪宅，减少持有套数；最后，卖掉老破小物业，这种房子升值潜力不大。

　　不知你还有什么好的妙招，应对房地产税的出台？猜想下明年几月房地产税会顺利落地深圳？