一周房产快讯志陈房产

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志陈房产,故城房产,房产的私产　　2019年是个税改革的第二年，不同地区、不同职业的人群代表均谈及了对个税改革的切身感受和相关建议。其中，在住房领域，房贷利息抵扣个税、房租抵扣个税，对普通工薪阶层来说最有意义，在一定程度上减轻了大家的经济负担如个人房贷可以抵扣个人所得税能明显感觉到每月上缴的税变少了；在租金抵扣方面，工薪阶层每月大约可节省500元左右的个税。个人所得税的减少，直接增加了居民收入，提升了居民消费能力。

　　志陈房产,故城房产,房产的私产开年以来，在最近各个城市举行的两会、市委全会以及其他重要会议上，在多个重点领域都有大动作。随着我国经济步入新常态，中心城市的引领作用日益突出。提升城市能级，做大做强中心城市平台，加快转型升级，成为各地聚焦的重点。同时，经济下行压力叠加大规模减税降费，2020年地方财政收入继续呈现低速增长态势，而刚性支出压力不减，过紧日子成为今年不少地方工作报告的关键词，政府一般性支出、非刚性支出大幅压减，事关老百姓生活的民生支出则重点保障。

　　1月8日召开的深圳市六届人大八次会议提出，2020年深圳经济社会发展的主要预期目标是：地区生产总值增长6.5%左右，地方一般公共预算收入增长4.5%左右；完成40项民生实事，新增就业15万人，城镇登记失业率控制在3%以内,完成节能减排目标任务。另外，深圳将加强人口服务与管理，完善以居住证为载体的梯度赋权机制，有序推进常住人口基本公共服务均等化。优化户籍迁入政策，户籍人口新增50万人，其中审批类迁户指标控制在16.5万人以内。

　　阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，如果用一个词来评价2019年的房地产市场，那这个词是“线月份“小阳春”之后，受政策环境严厉收紧的影响，很多中小民企出现融资难、销售难、回款难，为了生存，它们从民间拆解资金的成本巨高。到了下半年，很多中小房企已经难得喘不过气了度日如年。对于新的一年，吴建斌期待政策环境朝有所宽松的气氛改变，如果是这样，也期待中小房企抓住珍贵的窗口期，降低增长预期，积极优化财务结构，把现金流管理作为头等大事来抓，从此改变企业经营模式，走上重运营管理之道。

　　今年1月1日，关系到亿万农民切身利益的新修正的土地管理法开始全面施行。此次土地管理法在农村土地管理方面做出了多项创新性的突破，包括完善土地征收程序，明确征地范围最大限度保障被征地农民权益；充分保障农村村民实现户有所居；农地入市，建立城乡统一的建设用地市场等多项利好。与此同时，自然资源部法规司表示，对应配套的法律法规正在加紧制定，比如集体经营性建设银行用地入市的指导意见，这个指导意见会对集体经营性建设用地的规定范围、条件，以及进入土地市场的程序等内容，作出更加细化的规定。

　　楼市深度调控期，昔日出场自带光环的地王也迎来了周转和盈利的双重压力。据悉，散布在北京、上海、广州、苏州等地的多个地王项目，患上了入市“拖延症”，部分2016年出让的地王，至今未有开盘时间表。克而瑞研究中心统计数据则显示，北京、杭州已入市的地王，约有七成面临亏损，厦门则是盈亏参半。广州地王的日子稍微好过，地王亏损的比重不足一成，但仍有项目盈利承压。

　　对于刚刚过去的2019年来说，在“房住不炒”的定位下，受房企融资环境趋紧影响，房企拿地更加理性。从近一年土地成交溢价率走势来看，截至2019年12月末，土地成交溢价率仅为7%；而从土地市场流拍率走势来看，呈缓慢走高趋势，截至2019年12月末，土地市场流拍率达14%。业内人士预计，2020年“钱紧”预期将进一步导致房企在拿地时更加谨慎，而土地市场热度大概率仍会持续低位运行。

　　作为2020年首个发行窗口，近期债券市场颇为热闹。据不完全统计，房企公布的债券融资计划达16笔，龙头房企、中小型企业均有涉足值得注意的是，在已公布计划中，低利率发债频频出现，其中不乏民营企业融资成本低至3.375%。与此同时，随着全球负利率债券越来越多，中国高票息地产债受到的关注度越来越高。去年房企境外融资额达752亿美元，2020年，房企在海外市场的身影依然活跃，包括龙光地产、禹洲地产、合景泰富、正荣集团等多家内房，均不约而同于海外筹措资金。

　　绿地控股2019年过的喜忧参半。一方面，房地产主业销售额并没有达到4000亿预计目标，另外一面看，非地产行业发展迅速。按照绿地发布的2019年业绩快报，绿地控股全年营业总收入4225亿元，同比增长21%；利润总额305亿元，同比增长26%。2019年1-12月，绿地控股实现房地产合同销售面积3257.2万平方米，比去年同期减少11.1%；实现房地产合同销售金额3880.42亿元，比去年同期增长0.1%。从销售数据看，绿地销售增幅接近为零，成为十强房企里面增速最慢的公司。绿地董事长、总裁张玉良表示，既要增长，还要高质量增长，绿地在转型中实现了多元业务的较大增长，“我们的转型相对比较成功”。

　　由于融资环境的持续收紧，2019年四季度以来，不少企业都出现了资金链紧张的现象。大型房企利用出售项目、减少投资、加快现金回笼力度等方法实现现金的回流。另一方面，境内融资的收紧，令大部分房企转向海外发债中原地产研究中心统计数据显示，2019年全年，受监测房地产企业海外融资总额达到752亿美元，同比上涨52%，发债总额创下新高。

　　中国地产商开始逐渐触碰到规模的天花板。过去的2019年，碧桂园、万科和中国恒大依旧保持行业前三的水平。不过，这些房企巨头不得不面临一个核心问题：销售增速开始放缓。根据三家公司披露的数据看，万科销售增速创下历史新低。万科2019年全年累计实现合同销售金额6308.4亿元，同比增3.94%。恒大销售增速同样不到10%，根据恒大数据，2019年全年累计实现合约销售金额约6010.6亿元，同比增长9%。仅披露权益销售数据的碧桂园，同样出现增幅乏力。根据公告，2019年碧桂园权益销售金额5522亿，同比增长10.03%。此外根据克而瑞监测，碧桂园2019年全口径销售额7715.3亿，同比增加5.9%。阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌表示，未来房地产市场总量会收缩，高增长阶段已经过去了。对于习惯了高增长的房企而言，将面临重大考验。

　　10年前，中国诞生第一家千亿级房企。10年后，想要争得前三名，12个月就得卖出货值6000亿元的房子。截至昨天，龙头房企均已公布2019年全年销售业绩，碧桂园、万科、恒大和融创，毫无意外地再次占据2019年房企业绩榜的前四强。由此，龙头房企的规模之争正式进入6000亿元时代。

　　1月3日，万达集团总裁丁本锡获得同意、正常退休，万达商管集团原总裁齐界接任。丁本锡今年65岁，曾任香港益丰集团房地产投资公司总经理，大连丰源房地产公司总经理，大连远洋公司总经理助理，万达商业管理有限公司总经理等职，2001年加盟万达，先后担任万达商业管理开发有限公司总经理、万达集团高级副总裁等职务，2009年至今担任万达集团总裁丁本锡在万达的工作时间长达18年，是万达的“开山元老”。目前丁本锡仍然挂职集团副董事长。

　　2019年，房地产政策基调保持稳定，全国商品房销售额平稳增长，千亿军团持续扩容，行业集中度加速提升。从全年销售业绩来看，龙头房企当中，碧桂园、万科、恒大、融创保持领先，全口径销售额均突破5500亿元规模。相关人士指出，未来房地产市场将保持调控常态化、分化常态化的趋势，中长期行业发展空间尚存，行业竞争格局仍未稳固，千亿成为房企新的分水岭，千亿阵营也将持续分化成长。

　　2019年已经成为历史，但一批房企激进扩张之后遭遇了被吃掉的命运。回看2019，并购大戏演绎了地产圈最好的故事，开年以融创收购泛海项目重磅登场，年关以阳光城接手协信控股、世茂房地产收购福晟的消息收尾。在平均每天发生2起并购的2019年，房地产周期里的捕食者和被鲸吞者，泾渭分明。2020年，房地产并购仍将持续演进，并种下新格局。