股市与房市的9个区别看完秒懂很多道理

股市与房市的9个区别看完秒懂很多道理

房产证房屋性质,房产按揭公司,房产分割纠纷　　中国地方政府广义财政的约30%来源于土地出让金收入（加上房地产以及相关产业上下游产业链税收，应该能占到广义财政的约50%）。如果房价下跌，那就意味着土地不好出让，或者土地卖不出价，那么，地方和中央财政就会受到巨大影响。因此，从上到下都是不愿意看到房子下跌的，但是也不愿意看到房子过快上涨。

　　房子、在政府、企业、银行以及居民家庭的资产负债表的地位，是决定性的主要地位。这个无论在中国、美国、日本、德国等国家，房子都是这个地位。

　　体现在数据上是什么样的呢？在国民资产负债表中，它大约占到约60%至70%的比重。也就是说，房子的涨跌，关乎国民资产负债表的70%的权重。中国股市在国民资产负债表的比重，不到10%。股市的重要性要远远次于房地产市场。

　　中国正在经历三千年大变局，这个大变局就是由农民向市民的转换。说白了，就是城市化。城市化是新中国过去六十年，也是未来三十年最重大最主要的主旋律、主逻辑、主线条。只有当中国的城市化接近结束的时候，中国的股市才能逐渐走向舞台中央，发挥产业升级、消费升级、发展升级的主要作用。

　　目前中国城市化进程，按照各种专家的统计，最乐观的也就57%，离发达国家的75%（有的分析认为是80%），还有很长一段距离。也就是说，中国的股市，还远远没有到它担当大任的时候。现在还轮不到它。现在担当中国投资融资主通道大任的、中国现代化大任的是城市化，也就是房地产市场。

　　中国的房子，尤其是省会城市和省会城市以上的房子，实际上供应是短缺的。比如说，全北京，过去60多年建的成套商品住宅，只有不到700万套（就是带卫生间和厨房的，包括1居和开间）。这里面真正可以交易的住宅，可能不到550万套。但是北京目前户籍人口，都有2100万，加上流动人口约2000万，实际上全北京有4000万人。4000万人，总共的房子只有不到700万套，你说怎么办？

　　股票的供给是源源不断的，上市公司不断增加，市场上不断有企业新建并茁壮成长，上市的速度越来越快，也就是股票越来越多。但是，买股票的人并不是越来越多，买股票的资金并不一定越来越多，所以中国的股市，就是不断地套现离场。因为大家都知道，市场上永远不缺股票，只要你买，要多少有多少。

　　房地产的开发和地方基础设施的建设是一个硬币的正面和反面，实际上是一码事，而且，二者相互促进，螺旋抬升。

　　只要这个地方还在大力修高铁、地铁、公路，建幼儿园、小学、公园、医院、游乐场、养老院，安全保卫措施越来越好，等等，那么这个地方的房子就一定会越来越涨价。

　　这就相当于某个上市公司的股票，只要大老板不断往里面装优质资产，那这个股票就会升值。放眼全中国，目前各个省会城市及以上城市，都在使劲的往里面装这类优质资产。

　　只要你去看房子，这个房子的地段，这个房子的区位，这个房子的物业，这个房子相应的其他配套，都是非常清楚的；政府要收哪些税，交易需要交哪些费，有没有学区学位配套，这个房子目前若出租能租多少钱……都是非常清楚的。

　　过去24年，中国股市确实为中国经济，为国有企业脱困，为各类企业上市融资作出了重大贡献。尤其是，让各类央企国企上市，平衡央企国企的资产负债表，甩掉央企国企的债务包袱。在这方面，中国股市作出了重要贡献，这直接导致了九十年代那次那一牛市。反过来说可能更好理解：为了纾缓国企央企的困难，当时的股市需要牛市。

　　其次，在2000年代，就是2004年到2007年，为了进一步解决股权分置的重大问题，中国股市在那个期间孕育了一次大牛市。回头看，确实从中央层面来讲，中国股市为国企央企脱困和股权分置改革已经作出了重大贡献，这个使命已经完成。那么，现在来讲，中国股市又担当什么样的使命呢？这个问题值得打一个大大的问号。

　　有人会说，现在的中国股市要为中国经济的转型升级，创新创业做贡献。对，是这么个理。

　　问题的关键在于，中国经济的转型升级和创业创新过程中，这些主体从市场上融到钱后到底谁在受益？不用说，肯定是一些民营企业老板。不过，中央和各省市政府的产业引导基金，所培育的市场主体，目前仍然不能上市，还没有达到上市所要求得标准和条件。所以，地方政府，省市地方政府控股的或者参股的这些市场主体，暂时仍然无法分享到上市的红利。

　　看中国的土地财政和土地金融，这个和中国实体经济高度相关紧密相关。没有土地市场的哺育，地方政府很难招商引资，很难推动基础设施建设，很难推动地方经济稳步健康发展。这个实体经济紧密相关，和各地方百姓的福祉紧密相关。孰大孰小，孰轻孰重，一目了然。

　　只要北京这个城市科技不断创新，经济不断发展，城市的文明不断提升，那么你的房子就能不断分享到这个城市成长的价值，你的房子就会涨价。你买了西安市的房子，那么，随着西安市基础设施不断升级，经济不断增长，人民生活水平不断提高，等等，你的房子就能分享到西安市作为一个城市不断成长的价值。

　　但是如果你买的是某一只股票，或者某几只股票或者某几十只股票，那么，虽然这些企业的老板和管理层会不断的加强经营管理，想尽各种办法提升股票的价值，但是，面对变幻莫测的市场，面对不断新增加的各种竞争者，面对技术和管理革新，等等，他们的这些投入，是否会分享到整个市场成长的价值呢？

　　有的人可能会说在中国股市，可以使用价值投资策这个策略，就是选好具有成长前景的股票，长期持有。价值投资这个概念，笔者听到已经超过十五年了。期间很多牛人多数成了过眼烟云吧。这些人，经常嘴里眼里巴菲特，芒格，罗杰斯，等等。

　　绝大数的各类专家、各类证券分析师、各类财经证券媒体、各类所谓的价值投资者，都知道价值投资有一个前提：资金成本足够得低，是长期资金。

　　中国处于上升期，因为中国处于城市化的中期，因为中国处于各种产业升级消费升级的爆发期，所以社会的投资机会很多，而且，老百姓对预期的平场投资收益率，也就是所谓的社会平均预期收益率都较高。所以资金的性质，都是短期性质，都带有投机性，而且，资金的平均机会成本都很高。

　　因此，在中国现阶段这种资金供给需求状态下，股市价值投资需要的稳定的长期的低成本的资金供给是不存在的。

　　楼市的价值投资当然具备这个前提，因为资金成本足够的低，所以，长期持有房产地产是可能的，当然这种长期持有可以稳健的确定性的分配到社会平均剩余价值。