2022年美国房地产市场预测：会下跌吗？会吗？住房供应会增加吗？

2022年美国房地产市场预测：会下跌吗？会吗？住房供应会增加吗？

2022年美国房地产市场预测：会下跌吗？会吗？住房供应会增加吗？,

最新的房产证,半岛房产,房产交易流程图　　美国房地产市场过去经历了出色的一年，利率创历史新低，单户住宅价格和租金的年度增长最为强劲，止赎率创历史新低，房屋销售数量创 15 年来最高。

　　最新的房产证,半岛房产,房产交易流程图价格升值强劲，库存稀缺，需求旺盛。即使在一些最昂贵的市场，即一级市场，这种情况似乎也没有下降。房地产市场的状况如何？这似乎是一个常见问题。每个人都在谈论住房，但市场表现如何？我们在上升吗？我们正在衰落吗？是否存在利率将继续上涨或房价将继续升值的风险？

　　首要问题是房地产市场的表现如何，或者它会在 2022 年吗？简单的答案是它不会崩溃。目前的趋势和对未来 12 至 24 个月的预测清楚地表明，房地产市场很可能会保持强劲，去年推动房地产达到新高度的许多趋势今年也将保持稳固。去年，房主看到了一个市场，在这个市场中，他们的房产快速成交且经常高于要价，因为许多购房者为抢房而战。

　　美国房价上涨了 18.8%，但这是不可持续的。市场会继续以这种速度增长，还是今年会变得不那么狂热？现在的房地产市场比 2021 年春季房地产狂潮之前更加紧张。甚至像 Zillow 这样的行业巨头也在 1 月份增加了看涨情绪，将 2022 年的预计房价增长率提高到 16.4%。

　　然而，Zillow 本月确定，即使是这个比率也太保守了。这家上市网站现在预测，5 月份房价的同比增长率将达到 22%——房价增长加速。然后，到 2023 年 2 月，美国中位数房屋预计价值近 40 万美元。这种强劲的长期前景是由他们对持续紧张的市场状况的预期推动的，对住房的需求超过了可用房屋的供应。

　　根据 Zillow 的另一项研究，美国私人住宅房地产的总价值在 2021 年增长了创纪录的 6.9 万亿美元，达到 43.4 万亿美元。自经济衰退后市场的低点和相应的建筑业低迷以来，美国的住房价值翻了一番多。最昂贵的三分之一的房屋占总市场价值的60%以上。市场价值在去年 6 月达到 40 万亿美元大关，此后平均每月增长超过 5 万亿美元。

　　对于2022 年房地产市场的预测中，得到最广泛的认可的预测是，库存将保持低位，但价格上升将比2021年慢。虽然夏季的挂牌量可能会增加，但不太可能满足市场需求。2021 年的房地产市场特别强劲，全国几乎每个地区对房屋的需求都很高。2022 年也会出现同样的趋势。

　　库存短缺造成了房地产市场的火热，房屋在上市后数小时内就售出，价格往往远高于要价。根据许多房地产专家的说法，买家可以预测今年与过去两年相似的趋势：价格上涨、库存低以及周转速度快。

　　然而，一些重大障碍正在逼近美国房地产市场。大多数专家预测今年住房抵押贷款利率会上升。今年，通过抵押贷款借款的成本一直在稳步上升。大多数专家预测，今年的抵押贷款利率会攀升，但速度比预期的要快，2 月中旬 30 年期固定利率抵押贷款的平均涨幅超过 4%。

　　根据 Bankrate 的数据，截至 2022 年 3 月 1 日，全国平均30 年期固定抵押贷款利率为 4.30%，比上周上升 8 个基点。上个月1日，30年期固定抵押贷款的平均利率较低，为3.78%。15 年期固定抵押贷款的平均利率为 3.51%，比一周前上升了 7 个基点。

　　按照目前的平均利率，每借 10 万美元，您每月需要支付 489.02 美元的本金和利息。以该利率每月支付 15 年期固定抵押贷款的费用约为每 10 万美元还款 448 美元。5/1 ARM 的平均利率为 2.94%，比一周前上升 1 个基点。在最初的五年中，每借 100,000 美元，按 2.94% 的 5/1 ARM 每月支付的费用约为 415 美元。

　　虽然按照历史标准，今天的房价并不算高，但比以往高得多，这可能会对美国房地产市场产生一些连锁反应——尽管它们不太可能导致房价大幅下跌。虽然快速上升的抵押贷款利率可能会在一定程度上抑制强劲的住房需求，但不要预期房价会停止升值。升值速度较慢的可能性更大。

　　即使抵押贷款利率和价格上涨，由于库存非常紧张和需求增加，预计 将有更多的千禧一代购买房屋，房地产市场应该会保持强劲。现在千禧一代占美国购房者的最大份额，根据来自 NAR 的 2020 年调查。根据的一项新研究，在该国越来越多的大城市中，购买比租房更具成本效益。

　　对于数百万接近购房高峰期的千禧一代来说，这是一个令人鼓舞的消息。千禧一代是历史上人数最多的一代，他们已经 30 多岁，即将进入黄金购房年限。他们在购买房屋方面被推迟了，但现在已经完全恢复了。

　　根据房利美二月份的全国住房调查，好消息是人们仍然认为现在是卖房的好时机。坏消息是，由于担心房屋成本和抵押贷款利率上升，他们认为现在不是买房的好时机。

　　认为现在是买房好时机的受访者比例从 25% 上升到 29%，而认为现在是买房时机的比例从 70% 下降到 67%。结果，认为现在是购买的好时机的人的净份额环比增加了 7 个百分点。

　　认为现在是卖房好时机的受访者比例从 69% 上升到 72%，而认为现在是卖房时机的比例保持不变，为 22%。因此，认为现在是卖出好时机的人的净份额环比增加了 3 个百分点。

　　认为未来 12 个月房价会上涨的受访者比例从 43% 上升到 46%，而认为房价会下跌的受访者比例从 14% 上升到 16%。预测房价将保持不变的份额从 35% 下降到 32%。因此，预计房价上涨的美国人的净份额将环比增加 1 个百分点。

　　简而言之，Zillow 预计 2022 年房市将进一步升温。其预测的主要下行风险是通胀上升，这增加了近期货币政策收紧、抵押贷款利率上升和住房需求承压的可能性。

　　他们看涨的长期前景是基于他们预期紧缩的市场状况将持续存在，住房需求超过供应。

　　Zillow 预计年度房价增长将继续加速，5 月份达到 22% 的峰值，然后到 2023 年 2 月逐渐放缓至 17.8%。

　　预计未来几个月的月度房屋价值增长也将继续加速，3 月升至 1.8%，4 月和 5 月均升至 2%，然后略有放缓。

　　到 2023 年 2 月，典型的美国房屋价值预计将超过 400,000 美元。

　　现有销量 (SAAR) 预计 3 月份与 2 月份持平，然后小幅攀升，预计将在今年剩余时间内保持不变。

　　现有销售量 (SAAR) 预计将在整个春季家庭购物季节增长，然后在 7 月开始略有下降。

　　房利美预测，两位数的房价上涨将持续到 2022 年年中。不过，房屋价值升值要到 2023 年才能恢复到大流行前的 5%。

　　虽然预计价格不会下跌，但房利美预计 2023 年价格增长将慢于往常。房价升值放缓和库存可能增加可能有助于避免 2023 年的房地产市场灾难。许多潜在购买者，尤其是千禧一代，随着房价以指数速度增长，已被挤出市场。

　　到 2023 年，购买抵押贷款的发起量预计将增长到 2.1 万亿美元，比之前的预测高出 270 亿美元。预计到 2023 年，再融资资金将达到 1.1 万亿美元左右，因为房价上涨和利率上升的影响预计将相互抵消。

　　今天，住房供应极为短缺。尽管 2 月份挂牌出售的房产比 1 月份多，但截至月底只有 870,000 套可供出售，同比下降 15.5%。这相当于以目前的销售速度提供 1.7 个月的供应量，接近历史最低水平。由于供应有限和需求旺盛，价格继续上涨。低端市场（价格在 100,000 美元到 250,000 美元之间）供应最为稀少，这也影响了销售。

　　Realtor的 2 月数据显示，活跃库存仍处于历史低位。自 2021 年 2 月以来，全国未售出的房屋总数（包括活跃挂牌和处于销售过程的各个阶段但尚未售出的挂牌）下降了 15.3%。新挂牌的房屋也同比下降了 0.5% - 按年计算。卖家的挂牌价格仍比 2017 年至 2020 年 2 月的典型水平低 13.8%。

　　这是新卖家活动连续第六个月低于去年，导致库存减少。由于每周都有新房产上市，因此它们也很快被出售。住房供应总量不足以将其标记为买方房地产市场，也不等于缓解历史上紧张的住房供应所需的数量。

　　现有房主处于强势地位，即使抵押贷款利率攀升，租金上涨可能会诱使投资买家继续购买房产。

　　2021 年春季，投资者购买的房产多于卖出的房产，而且这种投资者激增一直持续到夏季。

　　如果这些房屋被出租，由于强劲的需求和预计的租金价格上涨，2022 年将是获得高回报的理想年份。

　　此外，多代住房市场正在造成供应有限和竞争加剧，从而在可预见的未来推高了市场可负担端的价格。在符合最年轻一代理想的热门就业市场和社区中，价格可能同比上涨 8-15%。房地产正在以或略高于通货膨胀率升值。您会在美国大部分地区看到卖方市场，因此您需要相应地为房地产投资做准备。

　　寻找最适合出售的投资物业，并尝试提前获得预先批准的融资。支付房屋抵押贷款可以作为强制储蓄账户，并帮助您随着时间的推移建立资产。最后，在优秀的房地产经纪人/经纪人的帮助下写出一份不错的购买报价并击败竞争对手。房地产活动一直在以不同寻常的速度进行。房屋销售复苏强劲，因为买家急于购买他们在停工期间一直关注的房屋和房产。

　　在卖方市场上买房可能会让人觉得你在赔钱。全国各地的需求强劲，但许多购房者继续因缺乏待售房屋和房价迅速上涨而受阻。您可能只需等待几个月甚至一年，以便价格趋于平缓（或下降）。

　　问题是价格可能会一直上涨到你被踢出市场的地步。无论哪种方式都无法保证，您可以选择以今天的利率进行再重贷。

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