公募REITs的发行将促进房地产价值理性回归——是房地产市场成熟的标志

公募REITs的发行将促进房地产价值理性回归——是房地产市场成熟的标志

公募REITs的发行将促进房地产价值理性回归——是房地产市场成熟的标志,

东莞房产税,新房产证与,沈阳房产中介　　REITs即房地产投资信托基金，是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产租金收入的回报。房地产投资信托基金透过出售基金单位获得的资金，会根据组成加以运用，以在其投资组合内维持、管理及购入房地产。

　　2021年6月内地首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，REITs是我国房地产金融市场发展的重要里程碑。

　　通常REITs投资于有经常性收入的房地产项目，包括办公楼、商业零售、酒店、公寓、工业等。目前国内发行的基础设施公募REITs包括产权类的房地产项目和特许经营权类项目，本文主要讨论与房地产相关的产权类REITs对国内房地产投资和价值的影响。

　　目前国内房地产行业正在发生深刻变化，第一是房住不炒，市场在收缩；第二是住有所居，大力发展保障性租赁住房和市场化长租房。这意味着开发销售模式在踩刹车，持有运营模式在增加，这是房企转型痛苦的根源。

　　现实情况是大量商业物业严重过剩、价格虚高，而且严重缺乏退出机制，导致房地产企业还是其他企业都持有大量的商业物业又负债累累，房地产项目成为不良资产重灾区，导致资产价值大大缩水。

　　如果企业能够将这些商业物业通过发行REITs产品回收现金流，既有利于房企去杠杆，也有利于盘活整个经济体系的资金流通。

　　在政府大力控制房地产泡沫的政策背景下，在市场巨大的需求推动下， 2021年6月首批公募REITs试点上市，填补了国内房地产项目融资及退出的重要环节，REITs是我国房地产金融市场发展的重要里程碑。

　　至2022年9月15日，中国内地公募REITs已上市17支，其中不动产权类REITs9单， 分为2单仓储物流REITs、4单产业园区REITs和3单保障性租赁住房REITs，此外3单产业园区REITs已获批准在发行认购中。

　　截至 2022年7月8日，已上市的基础设施公募 REITs产品有17支。 按底层资产类型，可划分为不动产权类（9 单）和特许经营权类（8 单）。已发行的不动产权类项目中，主要包含产业园区（4 单）、仓储物流（2 单）和保障性租赁住房（3单）；特许经营权类项目主要包含高速公路（5 单）和生态环保（3 单）。

　　在9单不动产权类REITs中，2单仓储物流REITs分别为红土盐田港REITs、中金普洛斯REITs。随着零售电商、高端制造业的快速发展，高标仓成为仓储物流行业的主流趋势，相比普通仓，同区域高标仓的租金价格往往高出 20% 的水平。目前国内高标仓主要的运营商有普洛斯、万纬、宝湾、易商、宇培等。高标仓市场已经从“增量时代”进入“存量时代”，项目存量主要集中在长三角、京津冀和大湾区等一线或新一线城市的交通枢纽周边。

　　已发行的2单仓储物流类基础设施公募 REITs 底层资产均位于京津冀、长三角、大湾区三大城市群，具有良好的区位优势，出租率较高，租户质量和结构较好，受疫情冲击较小，上市以来价格、分红表现较好。值得注意的是，中金普洛斯的入池资产分别位于北京、广州、苏州、佛山，区域分散度高，强化了REITs 产品整体的运营抗风险能力。

　　4单产业园区类基础设施公募REITs分别为博时蛇口产园REITs、华安张江光大REITs、东吴苏园产业REITs和建信中关村REITs。产业园区资产是目前已发行公募 REITs数量 最多的类型，当前全国产业园区存量规模较大，且产业园在建设及运营时期中的盈利和融资形式较为单一，未来基础设施公募 REITs是主要退出途径。

　　已发行4单产业园区类基础设施公募REITs底层资产均位于国家经济重点区域内，博时蛇口产园、华安张江光大及建信中关村的资产均位于一线城市北上深，东吴苏园的资产位于新一线城市苏州。底层资产运营情况优质，发行时点各项目的平均出租率约91%，且资产的剩余收益年期较长，土地平均剩余年限为41年。

　　我国保障性住房公募REITs落地在即，今年5月27日，“红土创新深圳人才安居保障性租赁住房”和“中金厦门安居保障性租赁住房”两单保障性租赁住房REITs正式申报，6月17日已获反馈，可能成为首批上市的保障住房公募REITs。

　　公募REITs透明的运营管理和完善的信息披露机制，将成为同类不动产定价的“锚”。

　　公募REITs是标准化的金融产品，在发行市场和二级市场上上市交易。在REITs制度的规定下，REITs的价值创造是建立在不动产资产的真实经营之上，资产运营产生的净现金流是给投资者分红付息的主要来源，是通过资产本身的管理升级和估值提升来为投资者带来长期持有的收益。从商业逻辑的本源出发，REITs估值定价的核心在于评估其长期稳定分红，以及由提升运营水平而使得资产增值的能力。值得关注的是，REITs和REITs底层资产的定价与估值具有相同的逻辑，两者的市场定价有着相互锚定的关系。

　　当然，REITs持有的不动产底层资产通过大宗交易买卖，具有大宗交易市场；REITs产品通过资本市场买卖，具有发行市场和二级市场。REITs产品的发行价格是底层资产在金融市场上的定价，称为资产的REITs价格。同时在大宗市场上，通过同类资产的售价可以确定底层资产的价格，称为资产的大宗价格。这两个价格，长期来看，应该具有一致性，如果差异较大，那么就可能存在一个优质的投资机会，或者称之为“套利”机会。如果资产的REITs价格远高于其大宗市场价格，那么REITs管理人可以通过增资收购类似资产的方式提升REITs市值；如果资产的REITs价格远低于其大宗市场价格，那么外部投资者可以收购REITs，然后在大宗市场上出售资产。两个市场的套利机制，使得不动产资产大宗市场与REITs市场之间存在趋同性和内生相关关系。

　　完善中国公募REITs市场的定价机制，提升REITs市场的信息有效性，可抑制REITs市场投机行为，使REITs价格能够反映出底层资产的价值，是未来中国REITs市场健康发展的前提，也是未来房地产市场健康发展的需要。

　　当前产业园区、物流、保障性住宅等能够做REITs，将来其他业态也可以，只是时间问题。而且有了产业园区和物流作为定价基准，商业、办公、酒店资产便有了定价区间，对房产地合理估值，合理定价和投资者决策提供了依据。

　　基础设施公募REITs试点上市一年来，9单不动产权类REITs业绩稳定，二级市场估值涨幅高达近40%以上。

　　9单不动产权类REITs的发行规模达214亿，上市一年股权上涨率达40%。说明资本市场和二级市场对REITs价值的认可，同时稳定的赢利能力和高分红的特点受到市场的追棒。

　　红土盐田港REITs的底层资产为位于深圳盐田港保税物流区北片区仓库，总建筑面积320,446平方米，可租赁面积266,113平方米，（其中办公楼29,706平方米，仓储236,407平方米），出租率98.7%。2021年3月31日物业估值17.05亿，物业单价5,321元/㎡，流通市值18.4亿。

　　根据红土盐田港REITs2021年收入0.67亿，净利润0.22亿，2022年一季度收入0.29亿，净利润0.12亿。根据2022年Q1净利润及EBITDA（息税折旧摊销前利润）高于上两季度。营业收入及经营性现金流略低于2021Q4,但高于2021Q3。至2022年6月30日收盘，总市值达26.8亿，市净率1.45倍，该REITs在二级市场相对估值涨幅达45.65%。

　　中金普洛斯REITs的底层资产由7个仓储物流园组成，分布于京津冀、长三角、大湾区三大城市群，建筑面积合计约704,988平方米。截止到2020年12月31日平均出租率98.72%，物业估值53.46亿，物业单价4,547~12,540元/㎡，详细信息见下表：

　　中金普洛斯REITs2021年收入2.1亿，净利润0.15亿，2022年一季度收入0.93亿，净利润0.10亿。今年仓储物流受人均可支配收入的增长、第三方物流政策及支持推动，为仓储物流整体市场增长提供了支撑。2022年Q1营业收入、净利润、EBITDA（息税折旧摊销前利润）、经营性现金流略有增长，均高于2021年Q3、Q4业绩。中金普洛斯REITs2021年6月21日发行时流通市值58.35亿。至2022年6月30日收盘，总市值达77.55亿，市净率1.33倍，该REITs在二级市场相对估值涨幅达33%。

　　4只产业园REITs在二级市场相对估值涨幅也达到平均33%。至2022年6月30日收盘，博时蛇口产业园REITs涨幅达34.76%，华安张江光大REITs涨幅达31.8%，东吴苏园产业REITs涨幅达22.65%，建信中关村REITs涨幅达43.22%。

　　中国证监会、国家发改委积极推进保障性租赁住房公募REITs各项工作，深圳人才安居保租房估值折合均价7,388元/㎡，有助于房地产市场调控和房地产价值回归。

　　拓宽基础设施公募REITs的试点范围，是今年资本市场的重要工作方向之一。国家发改委已明确将保障性租赁住房纳入REITs试点。2022年5月，中国证监会、国家发改委等部门发布通知要求：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，发起人应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。

　　保障性租赁住房REITs底层资产项目应当权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益，并经有关部门认定为保障性租赁住房项目，发行过程中需对底层资产进行价值评估。

　　房地产估价有三大基础方法：收益法、比较法和成本法。其中，收益法是主要估价方法。收益法是在预测不动产未来收益的基础上利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值的方法。REITs定价的核心部分就是标的不动产未来现金流的折现。通常以“派息收益率”作为对REITs定价的核心指标，这体现了国际标准化REITs长期持有、权益性的商业逻辑。

　　底层资产是安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。

　　该REIT基础设施项目总建筑面积合计15.67万平方米，其中保障性租赁住房建筑面积合计13.43万平方米、可提供共计1,830套保障性租赁住房房源；配套商业建筑面积414.11平方米；配套停车场建筑面积2.21万平方米，可提供共计510个车位。

　　4个项目均于2022年1月10日被深圳市住房和建设局认定为深圳市保障性租赁住房，4个项目中运营时间最长的项目至今不足两年。

　　在不动产的投资市场上，资本化率(英文的简称为Cap Rate)是衡量成熟资产的风险与收益关系的基本指标之一，即未来一年物业产生的净收入(NPI)与当前购买总价格的比率。

　　根据招募说明书披露，按照公募基金规模11.58亿元测算，深圳人才安居保障性租赁住房REIT预计，2022年7-12月和2023年的现金分派率为4.24%（年化）和4.25%。根据戴德梁行出具的估值报告，截至2022年3月31日，投资性房地产资产组价值合计为115,800万元，折合单价为7,388元/㎡。其中：深圳坪山保利凤凰公馆住宅单价4,130元/㎡（该区新建商品住宅成交单价40,000元/㎡）；深圳大鹏保利香槟苑项目单价4,150元/㎡（该区新建商品住宅单价36,000元/㎡以上）；深圳罗湖安居锦园项目单价8,554元/㎡（该区新建商品住宅单价86,000元/㎡以上）；深圳福田安居百泉阁项目单价10,747元/㎡（该区新建商品住宅单价93,000元/㎡以上）。

　　为何深圳保障性租赁住房估值仅为商业住宅价格的1/8-1/10，这主要源于REITs项目的评估方法和项目的低租金定价。低租金定价主要受深圳市保障性租赁住房市场环境的影响。根据深圳市原有的住房保障体系（深府13号文）要求，租金价格“为届时同地段市场商品住房租金的60%左右”。现项目租金定价仅为市场租赁住房租金定价的30%-56%左右，项目租金定价明显偏低。

　　根据项目初始备案数据、会计账面值以及项目评估值进行推算，4个项目建设成本每平米单价约为4,036-7,485元，与收益法估值计算的资产单价相近，该估值仅能包括建设成本。受项目较低的租金定价影响，项目的收益估值也较低。

　　可想而知，随着国家大力发展保障性租赁住房政策的落实，市场上保障性住房将大量入市，住房短缺时代将结束。按目前商品房的市场价格，存量住宅的投资Cap Rate将非常低，投资买房用于出租已不现实。所以，保障性租赁住房公募REITs的推出，对国内房地产与世界成熟市场接轨具有借鉴意义，更利于促进商品房市场的价格回归。