怀化深度｜楼市春暖花正开

怀化深度｜楼市春暖花正开

房产暴跌,房产容积率,公租房房产　　向玲智是湖南宏凌地产营销部经理，眼下她正忙于安排布置公司“五一”期间的推盘计划，此番活动让她寄予厚望。宏凌地产继成功开发出岳麓欧城后，正在倾力打造岳麓青城，后者已至二期，总计2200多套房子中只剩600多套尚待销售，单套面积以100平米左右为主，均价6300元上下。此楼盘2019年上半年开建并推出，近2020年年底至目前便售出了260多套，营销进展令人满意。“这主要得益于怀化楼市整体开始回暖，以及我们及时组织的各项活动的加持。”向玲智坦承，“近段时间，政府及其相关部门稳定楼市、扶持楼市的政策措施，一直发挥着重要作用。”她希望类似政策措施后续继续加持。

　　房产暴跌,房产容积率,公租房房产眼下正值满目春霭，花团锦簇。绚烂春天眷顾的是大千世界，芸芸众生。怀化天星华府开发商、芷江东源房地产开发有限公司法人代表张跃介绍，目前他们正在忙于同时开发两个项目，其一是天星华府2期，总计12万平米，快修完了，预计明年年底可以整体交付完毕，从此后“天星华府”作为一个成功的房地产品牌，旗下不再有新的开发项目。其二是新项目宏润华府，规划建设面积38万平米，占地100亩，分两期开发，至今已建成16万平米，第一期正在销售，年底前可交一部分房子。两大项目，平均房价都在5400元-5600元左右，比较亲民。

　　自2004年拿下天星华府所在地块，到2013年正式动工开建，迄今为止，来自重庆铜梁的芷江东源房产已在怀化摸爬滚打17个年头，颇有斩获。张跃认为，最近两年多来怀化楼市成交一直比较低迷，房价松动幅度较大，主要缘于碧桂园和恒大两大房企分别于2019年、2020年相继大幅降价所致，此举对本地整体楼市冲击很大。此外便是新冠肺炎疫情影响。两大诱因叠加，对怀化房地产业开发成本以及销售状况的不利影响，幅度当在50%以上。“疫情使得沿海很多工厂经营艰难，工人们收入明显减少，导致他们的购房意愿阶段性不足。”他分析道，“不过最坏的情况已经过去，房价今年内是不会再降了，因为已经接近我们三年前开发天星华府时的成本了。”去年12月份，他们的两大项目一共卖出199套房子，超出预期。今年春节期间，怀化城区13个楼盘组团展开打折促销活动，芷江东源因此拿出了20套房子“试水”，效果不错。

　　“春节期间，怀化中心城区商品房销售稳中向好。”谈及楼市现状，怀化市住建局房建科负责人文勇开门见山。他介绍，市委办、市政府办此前及时印发了《关于做好春节期间疫情防控和企业稳岗稳产工作的十三条措施》的通知，对留怀过年的外来务工人员购买商品住宅的，鼓励开发企业给予额外的“春节暖心安居”折扣。截至2021年2月5日，怀化中心城区共有13个楼盘参与“春节暖心安居”折扣活动，期间中心城区商品房销售面积、销售总价款较2019年、2020年同期都有较大幅度增长。据统计，2021年2月1日至2月18日期间，怀化中心城区成交商品房1300余套，销售商品房面积近15万平方米，销售总价款超7亿元。销售面积、销售总价款分别比2019年、2020年上涨101.43%、1888.73%和67.76%、1880.56%。

　　记者获悉，2020年，全市全年完成房地产投资265.02亿元，同比增长11.16%，成交商品房销售面积774.54万平方米，同比增长-5%，排名全省第二。全年房地产业（不含土地出让金及税费）税收达33.01亿元，占全市税收的25.09%。根据摸底统计，今年全市在建在售房地产项目208个，其中新开工项目93个，续建项目115个，计划完成投资228.40亿元，建筑面积1093.19万平方米。

　　近几年来，在市委市政府的正确领导下，全市房地产业有了长足的进步和发展，房地产投资、房地产纳税、房地产销售面积稳步增长，在全省排名持续靠前。房地产经济发展分为长周期、中长周期、中周期、短周期。2000年前后，怀化商品房销售价格每平方米近800元，2010年至2015年，随着全市城镇建设的发展和扩张，以及房地产业的发展不断壮大，房地产开发规模和市场需求不断扩大，商品房价格稳步上涨，商品房销售最高价格每平方米近4000元。2016年，全市城镇化率达到44.28%，城镇人口超过217万，商品房需求急剧增长，商品房价格有了明显长涨，均价从3000多元涨到5000元左右，至2018年，部分项目房价突破8000元。在近20年的时间，怀化商品房价格和需求面积翻了近10番。根据数据统计，怀化市2020年房地产投资达265.02亿元，同比增长11.16%，销售面积774.54万平方米，排全省第2名，但与其它地市比较，还有一定差距，有待后来居上。

　　“现行楼市有压力。”据云谷天境楼盘项目开发商、怀化市房地产业协会会长、湖南凯邦投资集团有限公司董事长萧旭亮观察，近几年怀化楼市的发展，一定程度上得益于省城长沙限购，这在客观上留住了一部分怀化房地产产品的消费潜力，使之不致过度外溢，“长沙限购对这几年来怀化楼市消费增长的贡献率估计在50%左右。”他认为，近年来，怀化相关管理层急民生之所急，倾力盘活了城区几十栋烂尾楼，赢得相关群众交口称赞，与此同时，此举客观上使得那部分本来闲置沉淀的房地产品，变现为现实楼市竞争单元，对楼市建售形成冲击，导致阶段性供应过剩。另一方面，土地供应量放大加持银根相对宽松，一定程度上抑制了房价上涨的冲动，使得不少开发商发出“房子不好卖，钱不好赚”的慨叹。

　　据了解，怀化城区教育等公共资源配置不均衡，使得部分占据码头先机的楼盘，比如环体育中心片区楼盘，报价多在7000元上下，而更多其它“非主流演绎”的楼盘却往往难以卖得起价，只有四五千元，两者价差竟致高达上千元甚至数千元，相关人等可谓“同城不同命”，“同楼不同价”。

　　那么，哪些房子才是适销对路的房子？众多业内人士称，首先是配置了优质教育资源的楼盘即所谓学区房相对好卖，譬如云谷天境傍依九年义务制学校城北学校，宏宇新城、盛世华都等都有配套学校跟进，不光首开楼盘，后续房子也比较走俏。其次，改善型住宅较为好销。这些楼盘如紫东府、公园央著、金时花园等普遍配套齐全环境优越，整体品质相对较高，同时高调注入康养配套、健身运动等宜居元素，前景看好。然后，康养温泉运动健身型楼盘，代表作即云谷天境，一经推出便不乏拥趸。

　　谈及制约楼市发展的障碍因素，萧旭亮认为首先是城市基础设施配套不尽完善。这方面，怀化不妨学学贵州凯里的经验。在怀化，不少好的要素条件没有被好好运用，比如舞水河两岸风光带建设等，相对优势的资源禀赋未能及时转化为楼市现实生产力，这是个重要损失，在相当程度上也制约了怀化楼市继而城市本身的发展。其次，教育、医疗以及市民休闲广场等公共资源配备不尽完备，布局不尽合理，对楼市可持续发展形成掣肘。再次，产业配套未能适时跟进，也限制了怀化楼市的后续成长空间。

　　张跃认为，怀化城市化率总体还不高，城市后续发展空间很大，楼市前景依旧可观，而楼市既存的恶意恶俗又令他头痛不已。他说今年以来，宏润华府上客率较高，竟致其它楼盘派车前往售楼部现场，展开拉客促销活动，令人大跌眼镜。“然后是低价竞争、无序竞争现象，情形恶劣。”他慨然道，“我们是徒唤奈何，无计可施，只能寄望于相关部门出手加以规范。”在他看来，政府疫情防控工作做得很好，让开发商们对楼市后市有信心，已经出台的一些政策措施，对于规范楼市预期也有促进作用，“这些都能化为真金白银”。

　　纵观怀化楼市，向玲智认为其不尽人意的现象主要表现在营销渠道上。据她了解，全市共有房地产中介400余家，其中包括上百家马路边上的鸡毛小店，可谓鱼龙混杂，泥沙俱下。怀化楼市有个不同于大城市的怪现象，就是旧房难以交易，中介商们都喜欢群起而拥之，去追捧新楼盘，他们总是主动上门找开发商合作卖新房，一个楼盘甚至可以有不止一家中介商，藉以获得每套几万元不等的中介费，从而维持各自公司（门店）正常运转。令开发商头疼的是，这样一来，本该属于他们自己售楼部的客流，总是被中介商截留，不仅不同程度地削弱了售楼部的业绩，也遗失了来自终端市场的珍贵的一手信息，不利于后续开发营销决策。对于后续楼市，她持积极的乐观看法，认为中国传统农耕文明延续了上下几千年，有钱就置地买房的固有思维根深蒂固。她认为怀化楼市全新一轮洗牌正当其时，众多实力欠缺的小楼盘举步维艰难以为继，而“沉淀下来的都是些品质大楼盘，主流开发商”，接下来的竞争会更激烈，但有望朝向更规范有序方向发展。

　　宏凌地产工程部经理陈建华则介绍，建设开发这一块先是受疫情影响，原本计划去年底开盘的楼盘被迫延缓了4个月，但“磨刀终归没误砍柴功”。他透露，春节后材料成本约好了似的集体涨价，其中木线钢材管道等涨价幅度分别在20%-40%，工程建造成本随之跟进，“我们只能设法加以化解”，而不少小楼盘、小开发商，很难化解成本压力，最终只得选择退市。

　　众多业内人士称，后续楼市竞争只会加剧不会削弱的大背景下，要想好好淘江湖甚或有钱可赚，就必须拿出自己的真本事，没有特色的楼盘及其开发商今后将不好混，因为缺乏核心竞争力。他们也认为，行业内自身也必须加大必修课进修力度，做好基础文章，要在着力提升开发品质档次上下足功夫，要进一步注重完善设施配套，要不惧于差异化竞争。要在突出自主特色、追究总体设计、追逐户型潮流、讲求科学营销上做足功课。

　　权威部门提供的信息显示，2019年下半年开始，全市商品房价格涨势开始停滞，2020年因疫情影响，全年商品房销售量和商品房价格出现拐点。虽然怀化商品房销售量排名依然在全省靠前，但增速明显下降。

　　有鉴于此向玲智认为，着眼于怀化楼市可持续发展，政府除花大气力完善产业链外，还应着手解决人才引进的事情。长期以来，怀化客观存在人才“出超”赤字现象，难以得到根本解决，这在一个层面，其实深刻影响了房地产业的后续开发运作。当前，国家大力提倡返乡创业，乡村振兴也正当其时，地方政府应审时度势，出台更具可操作性的具体政策措施，以放大人气，抬拉楼市成长空间。“怀化楼市还有很大回旋余地”。

　　确保房地产业可持续发展，意义非同小可。文勇认为，要实现全市房地产业2021年各项目标任务，确保其在国民经济发展中继续给力，首先要做好科学供地的工作。相关部门应加强建设用地储备，通过科学规划，全面统筹，有效降低土地征收成本和相关费用，而在土地供应方面，要做到净地出让，实现摘地即动工，避免拆迁、交地等遗留问题影响项目开发建设，提高土地利用效能。其次，要全力护航，下大气力优化营商环境，制定切实可行的优惠政策，开通绿色通道，简化流程，加快行政审批进程，压缩报建时间，打造良好施工环境，促进项目建设。第三，积极培育市场。充分发挥怀化交通区位、自然资源、文化旅游、民俗民风等优势，通过政府绘蓝图，发改编规划，部门抓落实，企业强生产，做大做强优势产业，吸引人口，聚集人气，不断提高市场购买力，培育壮大怀化房地产市场。“部分项目因周边道路、水电气等基础配套设施和学校、医院等公共配套设施配套建设不到位，直接影响项目的开发建设和销售。”他坦承，“这种现象也要及时改观。”

　　相关管理人士表示，房地产经济发展需要政府的引导和护航。为促进房地产业健康有序发展，实现年初目标任务，建议市政府同意继续执行《怀化市应对新冠疫情推动房地产市场健康有序发展十条措施》政策，特别是在缓解房地产企业困难，惠及房地产企业政策、减免税费等方面继续加大支持力度；在项目建设上畅通报建绿色通道，强化主动上门服务，优化投资环境，让房地产企业没有后顾之忧，轻装上阵。出台更多的惠民政策，激发市民的购房积极性。（记者 杨林斌）