北京楼市：大兴的房产现在能入手吗？只有内行人敢说真话

北京楼市：大兴的房产现在能入手吗？只有内行人敢说真话

买拍卖房产,武清房产新房,安徽无为房产　　我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体

　　买拍卖房产,武清房产新房,安徽无为房产提问：房姐你好：重新发问一次，期待回复。之前提问已删除。本月是否能再提问一次？ 新人首问。我们家庭夫妻和5岁孩子还有两位老人一起住，会考虑生二胎。之后看你会有六口人，所以需要一个三居室。目前我们还是首房首贷，在北京像素有一套自住房，没有贷款。如果像素出租的线一个月。北京像素房子目前市值295万。我们自己手里子弹有180万。每月家庭税后收入保守估计有3.5万。夫妻二人都在东边上班（朝青附近）。需要考虑孩子上学、通勤、投资回报的问题。 问题1：我们已经看了很多房，管庄，望京，三里屯，朝阳，望京，通州，亦庄。二手房和新房都看过。因为二手房的首付过高，次新房较贵，今本上都在6-7万以上。您之前推荐的九龙花园，百环家园，华腾园都看了。九龙花园小区环境较差，华腾园买得起的户型较差。所以我们最近觉得买新房更合适。不知道这样选择对不对？ 问题2：目前首房首贷的资格建议买小户型比如说经开汀塘或是其他盘的小户型？像素留着金抵减新房的房贷，降低还贷压力。还是像素卖掉全部资金买类似喜瑞天著的140平以内的大户型？或者像素做抵押增加首付买大户型？目前家里有两方意见，买小的还款压力小，且有像素资产，并可以，但像素没有增值的红利，并且之后没有首房首贷，周边涨幅，换房的代价更大。另一方意见买大房子，家人担心还贷压力。请问资产该如何配置较为合理？ 问题3：亦庄未来发展您怎么看？选择河东还是河西？看过亦庄的房，臻珑府，喜瑞天著，经开，金隅学府，和悦华锦，中旅亦府。这几个盘您怎么选？ 问题 4：目前还没有看过天通苑和回龙观，有推荐的学区和楼盘吗？ 问题 5：想做到您推荐的学票和自主分开，在我们这样的情况下有推荐的楼盘组合吗？ 问题 6：之前您说郊区风险大，那城里洼地有哪些？有没有学校还不错的洼地？ 问题 7： 老人目前还是外地户口，可以多一个首房首贷资格。建议把老人的户口移到北京吗？

　　回答：1. 北京像素的租金还可以，建议保留 做抵押 获取150+的资金没问题，月供在7K上下，租金能完全覆盖。这样你的首付就能到330上下，你的月收入合理的月供在1.7w左右，对生活影响不会太大（需要根据你自己的情况去评估了），算下来你能看总价750-800左右标的。 2. 亦庄长期看好，有产业有人口天花板会比较高. 建议看喜瑞天著，经开 3. 你的情况建议兼顾学区，现在学票的价格普遍都在500左右，很难拆开 4. 考虑学区 回龙板块建议看 融泽嘉园和金域华府 5. 老人可以迁到北京，多一张房票当然好

　　提问：房姐好！我刚加入圈子，这是首问。我有一套通州宋庄的次新红杉溪谷联排别墅206平米，实际面积450左右，贷款剩420万左右，利率低，毛坯，目前市场价1300万向上，因一直空置，想置换一套城里大三居，先出租几年再自住，家里还有一套晨光次新2居在出租，自家因孩子就读初一在西城租房。目前看好区域是朝阳公园，或双井，楼盘看过海悦名门，万科东第，公园五号，观湖国际，富丽华园，或双井A派公寓，苹果社区，乐成公馆，总价1100万左右不超过1200万为佳，想问一下，这个置换是否合理，通州是不是潜力更大（但空置财务压力支出大）？朝阳公园区域和双井区域您更看好哪个的价值潜力？具体楼盘有什么建议呢？谢谢房姐！

　　回答：现阶段双井好于通州 双井和朝阳公园属于同一类型，长期看涨幅差别不大，选择上更多看标的 你看的 观湖国际，万科东第都属于溢价盘，不推荐。富丽华园和苹果社区可以淘一下 另外推荐 双井 九龙花园，珠江帝景，朝阳公园 丽水嘉园

　　提问：房姐好： 很高兴认识高人！看了您帖子，我计划这两年尽快在北京买房了，有些困难，请指点。 我和夫人都在央企上班，河北涿州户口，女儿国外上学。 手头现金22O以上;我年入70，净剩30。购房目标是朝阳公园或奥体公园旁高档小区的小两居。 购房资格存在困难，我在北京只交了一年社保，要等4年以后有资格；如果走北京工作证，只能考虑用夫人名义办理。 问题： 1) 请问我这种情况，想尽快上车，怎么规划？买哪个小区的房子？大概什么价位？ 2) 怎么破购房资格限制，如果给夫人，她收入低，银行办理贷款有问题吗？还是可以用我的名义贷款。办工作证有可靠渠道推荐吗？ 请房姐指点谢谢!

　　回答：淘500+的标的为主 朝阳公园或奥体公园附近这个价位没有合适的标的 建议看石佛营或朝青片区，例如 国美城、炫特嘉园 暂没有渠道推荐，以您夫人名义买，你可以做为共同还款人一起还贷

　　提问：房姐您好，新人报道，刚加入星球，望房姐指点一下。我是非京户，北京无房，现在租房一个月10000+，今年刚够60个月社保，手里有200子弹，如果需要还可以和亲戚朋友凑50子弹以上，婚前和爱人已经在外地有贷款买房款已经还清（老家小县城），在北京已经不算sfsd，现在的问题是，已经办了天津集体户口，有考虑以后让孩子（4岁）去天津读书，但是暂时工作都在北京，今年疫情影响一直还没恢复正常工作，纠结在现在先在天津买房还是在北京买房，以我现在的条件到底怎么安排比较合适，如果复工之后，正常收入能到一年50以上，麻烦指点迷津。

　　回答：租房成本北京可比天津贵多了而且投资回报也肯定北京。你天津买房短期也没有自住需求，北京是买完就能用，你现在租金都能覆盖月供，除非未来两年需要在天津买。北京可以关注下 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场 石佛营X里等

　　提问：房姐请赐教！我婚前已商业贷款购买了房山长阳的两居，现在想置换，购买后以出租为主。如果卖掉该房产能凑齐子弹340首付，月供2w。现在有几个问题想请教：1.如果再购买是不是算二套，以现在我们的经济情况，能购买多少钱的房产？2.如果想购买首城国际2居800w左右有戏吗，应该怎么操作？3.如果800w左右房产有戏，费心能再推荐几个保值、兼顾学区的房产供选择吗？4.长阳房子明年七月满五，现在卖还是明年七月卖？现在虽然不如满五合适，但是如果置换，怕到时候更换地涨幅更多，成本无形更大，想听听您的建议。真心感谢房姐，费心了

　　回答：你好，感谢付费！ 置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。 卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。 这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。 楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。 先收定金和首付，可以配合下家满五过户。操作连环单，你也跟业主协商交易周期。 首城国际还不错，富力城、乐城国际也可以。 负债率尽量控制在70%以内。

　　提问：【新人首问】房姐好！北京退休职工，在东城区二环内有一套价值1k左右房产，儿子大学在读，名下有一套朝阳区市值500左右的房产。准备为儿子换购东城区一局或小两居，以便将来孙子上学；我们想换购一个四环以内的舒适一点的三居。请问房姐有什么推荐？ 出售现有住房并不容易，在当前市场环境下怎样顺利卖出现有二手房，房姐能给些提示吗？两套房分别是03年和05年的房产。 手头还有200左右，但是有较好的理财，而且现在贷款利率低，再买房时想贷款。之前买房时从未贷款，请问房姐，退休人员能贷款吗？

　　回答：可以看下精华主题，有卖房相关的技巧。多挂中介，照片尽量拍好点。 还在上大学的情况没必要现在入， 政策都在变化，现在入风险大 需要时再买来得及 1000左右三居自住看下朝阳的 天之骄子、苹果社区南区、风度柏林 退休的话需要包装流水才能贷款

　　提问：房姐您好！新人求助！我是将自己的房子已经卖掉了，准备换个三居，手里有约590万，因为是二贷（外地也有过贷款），准备贷款210万左右，买一个800左右的房子。家庭税后收入不高，约30万左右，每月还1.3万尚可接受，不想负担太大。孩子目前在西城上学，不需要学区，等两三年后自住，需要不太远、交通方便的房子，现在看了几个区域，一是双井百环家园的139平米房子，780万左右，户型不错，但离三环太近有些吵，小区环境差一些，附近九龙花园和华腾园没有太合意户型，暂时不考虑了；二是角门东西马金润一期139平米商品房，780万左右，还有一个128平米的，720万左右，户型都不错，小区环境可以，但楼层是低楼，离地铁稍远；三是南站开阳里三区一百零点的小三居，约710万，户型可以，但比较小；四是劲松都城心屿房子，110平米，760万左右，户型一般，房子也小一些。请问房姐我该怎么选择好一些，或是还能推荐哪个区域，关注哪些小区？

　　回答：800 的三居还是要牺牲一点的，位置上双井最优，百环家园是回迁房，九龙是经适房和商品房都有。 百环私密性差，人气旺，九龙办公多，华腾园小区不错的，就是户型略大，价格合适都可以买的，有些吵不是大问题。 角门东西马金润5+的单价很贵了， 南站开阳里和都城心屿也比较一般 推荐看下朝青的 青年汇佳园、国美城

　　提问：房姐您好，新人首问，求尽快解答。夫妻自住，没小孩不考虑学区，朝阳门上班，主要看重通勤便利性（开车+地铁）和居住舒适度（户型+环境）。需求：总价750-900，两居，楼龄较新（08年后），客厅及至少一间卧室朝南，中高楼层，尽量不临街，近地铁，小区环境好，配套方便。目前看了双井、朝青、百子湾、东风北桥、常营、管庄，选定了以下几个，分析优缺点： 1、首城国际：87-89平，有两种户型，想全南的，因为南北的户型客厅朝北。优点是房龄新、位置好、环境和配套都可以；缺点是面积太小、得房率低（两个卧室和洗手间都过于小），住着有点憋屈，有不想长住的感觉。 2、A派公寓：93平两居，两种户型，想买全南，因为西南向的户型两个卧室都临街。优点是得房率高（比首城使用面积大10平左右），这个面积就够用了，密度比首城低；缺点是房源少，议价空间不大，离办公楼较近。总体优于首城。 3、禧福汇：102平全南，优点是面积比首城大，住着舒服，交通和配套与首城相差不大，离地铁站更近，小区环境更好；缺点是房源少，南边是一片老楼景观不太好（但好处是无遮挡通风好）。优于首城。 4、朝青：没看到喜欢的房子，华纺有点老旧，润枫水尚户型不太好环境也一般，性价比不高，其他的小区暂时就没看。最重要的是开车上下班太堵（虽然物理距离不远），据说6号线高峰期很难挤上去。对这个片区有点犹豫。 5、金都杭城：东区105平的南北通透，西区122平的全南，都很喜欢，小区环境也是看过的最喜欢的，过马路就是永辉（为了这几项喜欢甚至想忍受小区外边的拥堵和乱差），离地铁站的距离跟首城差不多。可惜据说路北的超市那一片是违建，可能会拆除，更可怕的是拆掉后就直接临铁路了。总之很犹豫。另外奇怪为什么西区和东区价格差那么多。 综上分析，计划如下： 1、优先排序：A派公寓>

　　禧福汇>

　　首城国际>

　　润枫水尚>

　　金都杭城>

　　远洋一方（前两个小区无房可买再买首城，后三个小区尽量不买），户型本来南无奈全南。 2、买房时点：现在刚过了八九月份的热度，从季节和经济环境的角度，预计未来3个月会继续下降，所以想再等等，到12月或1月，最晚春节前再出手，砍价空间会比较大。在以上几个小区里哪套先降到位签哪套。 请房姐赐教，这个小区和户型排序、买入时点您觉得可行吗？我的分析是否有错误或者没考虑到的地方，想买的房子是否有隐藏的坑？是否还有其他小区推荐？期待您的回复，感谢！

　　回答：A派公寓、禧福汇、首城国际 在这三个中选择都没问题，自住品质和未来增值潜力都不差。时间上春节前出手就行，但不用一定等到最后两个月，性价比高的标的可能随时出现，持续关注就好。需要注意下 禧福汇一号楼临西大望路，会有噪音影响。

　　提问：背景：我是买家，目前看上了一套房子，到2021年2月初才满两年 刚需住房，但没有需要立刻搬进去，担心2021年2月初才开始过户，拖太久 为了避免不满二带来的增值税，现在（19年8月左右）和中介开始签合同，有什么潜在的风险吗？ 例如定金x元，卖家违约的话，是否能真实得到x，及违约赔偿的x； 请问有人类似这样买过房子吗？真诚请求帮助

　　回答：一般来说，6个月以上的拖延单，默认一定会出现交易问题。 期间，房价上涨，时间延长，业主家属吹风，中介旁敲侧击，都可能导致上家追过户或毁约\/不配合。 拖延流需求精力、心态、专业度。 那么，如果你还在提问，说明对以上的麻烦还没有充分的准备。 所以，建议你回避掉。 房子那么多，没必要死磕一套药单\/坑房。 法律讲究事实，违约赔偿属于钝刀割肉，想要一把拿钱，概率太小。 并且，有各种手段可以做成买家违约，至少作为买家，你是有瑕疵的。 买卖关系里，买家是舔狗。 角色定位要清晰。 买房大大小小的雷区数不胜数，这样的情况，建议找专业人士保驾护航。

　　提问：您好，房姐。 我对北京不熟悉，刚到，手上有300万首付，想在北京买一套房子，我工作在西直门。能不能推荐下，有要小朋友的打算，综合考虑学校和居家。

　　回答：沿着地铁10号线，看看从安贞门站到惠新西街南口站附近的两居和小三居就行，安贞里 安贞西里 胜古南里 胜古北里等等那边一大片都行，离西直门不远，交通方便，周围环境也不错

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